商铺置业招商部
一、 当前房地产业发展方向及形势 近年来，当我们仔细去观察沪上房产市场的时候会发现，政府屡次宏观调控，尤其是“国八条”出台后，对房地产业影响巨大。相对商品住宅而言，商业地产所受影响还属较小。因此，上海房地产50强内的大多数房产企业在传统的商品住宅开发之外同时都开始涉足商业地产、办公楼甚至工业地产开发。如果说过去的10年是住宅开发商时代，那么未来，这些开发商可能会朝着商业和工业地产等操作模式更加复杂的地产开发形式做更多的探索和尝试。 随着上海城市化规模的不断扩大，商业地产发展将往外环、郊环发展，商场店铺的分布以适度分散、点上集中为主要方式。新建社区的商业向社区中心商业地块集聚，基本停止了住宅楼盘自搞商场店铺的老套子，向集中化、规模化、多元化发展。 多家大型房地产开发企业更是将开发重心转向了商业地产业，上海地产头把交椅的绿地集团在完成四大产业集团组建后，在未来的三年将投资15亿元开发建设四个酒店项目。上海房地产50强中排名第二的大华集团也投资了超过60亿元，将开发100万平方米的商业地产项目，其中位于大华地区的31万平方米的上海铜锣湾广场将会是上海市最大的商业航母。复地集团也将推出一个办公、住宅、商用综合性房产地产项目——复城国际。种种迹象表明，今后的房地产开发将是以商业地产业为主，住宅为辅的房地产开发新格局。 北翼集团经过机构调整，一区一社，资产一体化整合，通过近三年的运作实践，完成了产权清晰，资产集优的有关整合工作，顺应当前商业地产业的现状，实现了由传统商业经营模式向以商业地产经营为主的战略转型。当前已经牢牢树立了以资产租赁经营为主，突出打造多元化投资新格局主攻方向的意识。为了突出主营特色业务发展，打造北翼商铺品牌，最大限度地发挥现有资产的整体效能，实现“效益最大”，专门制定了商铺“七个统一”经营管理目标，此举真正做到了将主营业务细分，为实现经济目标做好了扎实的基础。 二、集团资产现状 1、资产聚集状况： 2004年8月，集团建立了商铺置业管理事业部。同时，成立了第一个分公司——淞宝分公司。随后，月杨分公司、江湾分公司和沪太分公司相继成立。至此，形成了商铺置业管理事业部现有的框架，即一室二部四公司，集团提出的“资产一体化”的整体战略构想得以实现。企业在改革中结束了调整、整合完成了第一步战略目标，为发展商业资产主业奠定了基础。 2、现有资产特点： （1）资产分布广泛。 主要包括宝山、闸北、杨浦、虹口、崇明等区县，外环线内约占17％，郊环线外约占20％。 （2）资产用途多样。 全系统出租网点主要以营业用房为主，仓储和场地为辅，分布在各个城区、街道（镇村）的主要商业区域内。 （3）资产增值空间较大。 全系统商铺租金近三年平稳增长，品牌客户比例不断上升，资产优势和发展潜力明显。 三、加速企业商业地产业的增长 商业资产租赁收入占总收入比重不断上升，已经成为集团的主力业态。如何在此基础上，进一步、多角度去挖掘企业潜力，推动主业更快更好地发展？ 1、制订开发、调整现有低效资产的规划方案 在统一对商铺营运管理的基础上，根据市场成熟度，发展趋势，对网点集中的地区进行市场预测分析和招商规划的预招租方案，树立新的投资理念，对部分低效资产进行调整改造、整体开发或资产置换，对新建大型项目的开发，做到规划定位招商先行，确保低投入，高产出，在充分市场调查的基础上，重新定位和改造一些地块，通过对资产改造优化来提高租金收入，同时提高资产品质。 2、发扬开拓精神，积极发展社会网点 企业要增加收益，就要大胆的走出去，积极面对市场挑战，虽然我们没有像“绿地集团”等大型开发企业有拿地自行开发的实力，但腾出精力挖小型商铺，目前为止还是可行的，多联系那些拥有优良资产的企业和品牌客户，加强纵向和横向的沟通，力争有突破、有起色、有进展，以确保社会商铺租赁收入年年有增长。 3、解决企业遗留问题，实现互利双赢 在集团发展的过程中，那些为了企业而进行转制的职工功不可没，但随着企业逐渐和市场接轨，那些租赁给转制职工的市场收益也越来越大，但租借给职工的网点只是象征性的收取年租金，如果此部分网点充分加以利用，又将增加企业许多的收益。对此，可以遵循“优先租赁，适当优惠”的原则，在做好企业稳定工作同时，做到效益最大化。 4、加快新项目的建设，迎接新的一轮投资高潮 随着“翼之风”项目（易买得长江西路店所在地点）的顺利开业，集团制定“先招商，后建房”的定位得到实施，集团目前处于新一轮的投资建设时期。下一步要加快新项目的建设，使之成为主要的新增长点。 5、增加现有租金，提升资产品质 （1）参照市场，合理定价 做好租赁价格按市场法则定价，每年固定次数对租赁价格市调，以确定每个地区的租金指导价格，在对即将到期网点的签约实行价格比对，在订立合同时附表说明，以确保租赁合同签约内部透明化。 （2）合理竞争，提升租价 对成熟网点要采取竞价招租方式，形成规范的定价体系。对同一区域的商业网点可遵循“统一合同时间、统一门头、品牌优先、价高者得”的原则规划招商。（3）挖掘潜力、合理增长 招商人员要随时掌握市场行情动态，把握上海市场及整个宏观的商业经营环境，在确保每年一定增长比例的同时，适当让利，提高出租率。 （4）提高换手率，提升商铺品质 通过建立承租户、品牌客户档案和评价体系，形成一批有资质、有潜力并能长期战略合作的客户，到期网点可优先租赁给品牌客户及优质客户，以有效提高资产品质。 （5）放水养鱼，培育市场 无论是开发一个新的市场或者是提高成熟市场的换手率，都离不开培育市场这个问题，在这个问题上从三个方面去解决。首先，要换位思考，在新开发的市场中要从客户的角度去看待问题。如北翼商厦在“非典”时期，考虑到品牌租赁户“克莉斯汀”经营受到影响的具体情况和原因，坚持原定租金不变，与客户建立了良好的信任和合作关系。其次是引领客户，推荐适合各种不同经营项目的网点，并给予一定的指导和帮助，如北翼商业街在开业初期给予的低租金引入、考察市场给予商家指导等措施。最后是对引进的品牌客户进行扶持，如租金优惠、合同期增加、给予一定的宣传空间、优先在系统内网点扩张等措施。 集团把商业资产经营作为今后企业战略发展主攻方向，“以商业地产资产租赁经营为主，塑造北翼商铺品牌”。作为具体落实这项工作的商铺部，必须坚持发展和效益第一，以调整规范招商为基础，以提升“北翼商铺”品牌为重点，以“颗粒归仓”为根本，切实为迎接北翼新一轮的腾飞而努力。