（摘自中国商业地产网4月14日报道）

　　说起定制式商业地产模式，我们就不得不先说起万达。万达集团目前已开业19个大型城市综合体项目，计划到2010年开业40个城市综合体，持有物业总面积达到600万平方米，年租金收入超过40亿元。
　　作为国内最早进行大规模商业地产开发的企业，并成为这个行业的“老大哥”，万达商业地产品牌及其定制式开发模式在业界具有举足轻重的影响，成为许多后续跟进的商业地产开发商研究、学习和模仿的样板。
　　一、什么是万达定制式模式
　　万达目前和17家跨国企业，其中有10家世界500强企业，签订了战略合作协议，双方约定了权利义务。战略合作协议大概有四个方面。
　　第一，共同选址，对每一个店址大家提出意见，书面确认。
　　第二，技术对接，一个店谁需要多少平方米，高度，出入口、交通体系等等，每个战略合作伙伴出专业人员与万达的规划设计部进行技术对接，之后再正式签署确认书。
　　第三，平均租金。万达把购物中心作为长期发展的产业，假如一个购物中心有6家主力店，10家次主力店，那么16个合同谈判，恐怕得用半年时间才能搞定。为了快速扩张，快速发展，万达与所有加入合作的伙伴，都约定一个前提条件，就是接受万达的平均租金这个概念。全国的城市除北京上海以外分三等租金。这样做的好处是，每个店的租金具体多少不用再谈判，速度快。
　　第四，先租后建。签了租约之后，万达再投资。
　　这四点加在一起，叫做“订单地产”。
　　二、定制式商业地产模式的优点
　　1、 对于商业地产开发商的好处
　　（1）极大地降低商业地产开发中的风险
　　商业地产开发相对于住宅开发来说，有收益高和风险高的特点。收益高是指建设成本、土地成本相对住宅来说增幅不过30%左右，但售价与租金收益，却可达到住宅的2倍左右，也就是说商业地产如果开发成功，创造的利润远非住宅可比。但是，商业地产最大的风险在于招商的不确定性，搞不好就会造成空置。 “定制式”商业地产开发模式，有效地解决了商业地产中的这个大难题。
　　（2）缓解商业地产开发中的资金压力
　　商业地产相对住宅开发来说周期较长，因为往往是在完成招商后，才会实现“带租约销售”，即使签订了预售合同，也必须是取得竣工备案表后，才能回收全部资金，而住宅只需要封顶即可，这二者相差至少半年。如果能签订“定制式”合同，在销售中应该可以提前两年左右回笼40%左右的销售资金，即使是招商中是租赁这种形式，有了租约，就为“带租约销售”创造极大的便利条件。
　　（3）有效规避规划和设计中的失误使产品错位造成的风险
　　在商业地产开发中，由于业态和商家不确定，规划和设计中就没有明确的标准。各种业态所需要的层高、承重、给排水及楼层面积都不同，还有不同商家对地段，楼层分布也都有自己的要求，如果在一开始规划和设计的时候都不知晓就会造成不必要的浪费和风险。到时候钱花了，力也费了，产品形成后，由于不符合商家经营要求，不但谈判会处于极大的劣势，而且还会造成巨大的浪费甚至重建，那时后悔也晚了。
　　如果“定制式”商业开发实现了“商家的要求就是产品设计中的要求”，就能从根本上规避了风险。
　　（4）降低工程成本支出
　　由于商业产品要进行二次设计与施工，凭经验的设计与施工所支出的设计费和工程费不是一个小数字。“定制式”商业能一步到位，直接进行产品的二次设计并依次施工，节约的成本支出也是一个很可观的数字。
　　2、对于商家的好处
　　（1）选址提前取得竞争先机
　　一个好的商业物业建成后，众商家往往一涌而上。竞争惨烈，出现意向中的商业物业被竞争对手抢走的事并不少见。而“定制式”商业将选址提前一年左右时间，为竞争抢得选址先机。在选址竞争如此激烈的今天，哪家公司使用如此“杀招”，准定无往不利。沃尔玛与万达的合作模式，就是一个成功的典型。
　　（2）取得较大的价格优惠
　　因为是期房，且又是设计阶段签约，这个阶段往往是开发商最困难的时候，所以，此时的售价或租金，很容易从谈判中压低。
　　（3）大量节约工程改造费用
　　先建后租（售）的商业物业，商家选址签约后，第一步就是改造，特别是商业格局，以及水、电、气等线路，既要花钱，还要等这些电力、自来水、燃气垄断部门和消防部门审批后，才能委托施工，施工可是商家的弱项，既花钱又费时，之后才能进入装修阶段。“定制式”商业一步到位，不仅有目的预留了，而且在公共区域装修或一些特殊要求上节约商家的费用支出。
　　（4）有利于商家经营
　　现代商业，对物业要求比较高，比如超市型业态，强调层高、荷载、电力负荷、进深、顾客使用的小车扶梯、卸货平台；而餐饮型业态强调上下水、燃气、烟道、隔油池等配置，“定制式”商业地产依据商家要求，对客户消费习惯和产品展示予以充分保障，对经营大有益处，提高销售能力和市场竞争力。
　　三、定制式商业地产是未来的发展之路
　　从实践上来看，定制式商业地产模式本身是值得肯定的。在项目规划之初，甚至在拿地的时候，就已经要确定主力商家的引进，根据主力店的特点和要求，量身定做不同的商业空间，这样做在一定程度上避免了盲目开发带来的风险，也使得开发商和商家的互动更加顺畅。
　　但是，我们认为只有持有型的商业项目才有可能采用定制式”模式，销售型的项目是做不了定制式商业地产的。也就是说必须只能是“只租不卖”。另外，为了吸引主力店进驻，开发商对一些大型娱乐场所、大卖场和高档品牌专卖店往往采取前几年租金降低的方式，这就意味着大量流动资金被占据，资金回笼缓慢。就这一点而言，如果没有雄厚的资金储备和较强的抗风险能力，实行定制式商业地产模式几乎是天方夜谭。
　　目前，定制式商业地产模式在国外已经相当成熟，但在国内的操作上却还存在一些问题。尤其是在二三线城市，定制式商业地产模式的推广十分困难。
　　如果开发商的实力有限，这通常指的是两方面，一是很多开发商没有足够的、能够支撑定制式模式的商家资源；二是开发商的实力不够，他们不能为商家传递足够有力的信息。那么这类开发商就需要请专业的全程策划代理公司，他们一般都有众多的资源，比较全面的思想、能力、影响力和号召力，这些资源的整合就能弥补开发商自身的不足，能让商家产生认同感并最终使定制式模式的运作成为可能。