（商铺置业管理事业部）

　　北翼集团经过几年的运作实践，完成了“产权清晰”、“资产集优”的整合工作，实现了由传统商业经营模式向以商业地产经营为主业的战略转型。当前已牢固树立了“以资产租赁经营为主，打造多元化投资新格局”的主攻方向意识。为突出主营业务，打造“北翼商铺”品牌，发挥现有资产的整体效能，还专门制定了商铺“七个统一”的经营管理目标，为实现“效益最大化”的经济目标打下了扎实的基础。
　　但在取得可喜成绩的同时也还存在着相应的问题，如“二房东”现象、低效资产的二次开发、低质客户的换手等。如何解决所面临的问题，本部认为要从优化客户资源、提升客户资质方面来入手。
　　一、低效客户所带来的不利影响
　　低效及资质较差的客户会给主营业务带来种种不利影响，主要有：
　　1、抗风险能力弱，风雨同舟能力差
　　由于金融风暴的影响，今年上半年对我集团资产租赁业务影响较大，部分餐饮、娱乐、宾馆客户的销售直线下降，给我们收租带来很大困难，在收到的减租报告中也绝大多数都是一些中小型客户的申请。虽然金融风暴是客观存在的，我们也给予了许多承租户迟付租金的扶持办法来缓解他们的资金压力，但客户提出的减租幅度大大超出了我们可以承受的扶持力度。经济的发展总是有起有伏，在遇到经济低迷的时候，低效客户往往不会考虑与我们共度难关，而是要么想方设法拖欠租金，要么转租、转让给他人，给我们造成经营和管理上的难度。
　　2、正常经营能力差，企业运营水平低
　　其一是低效客户的承租能力较差，导致一部分资产得不到与之相应的租赁收益，同时还给续约和提升租金带来困难。其二是因经营困难导致部分承租户内部股东之间产生矛盾、发生法律纠纷，间接影响了租金的收取。其三是由于低效客户的经营人员一般为个体户，在经营管理方面没有相应的行业标准，转租、承包、联营等情况时有发生。而对转租行为的清理也是最难解决的问题之一。其四是有些承租户为了降低成本出现“三合一”现象，在装潢及设备投入上也比较简单。有些还进行各种违章搭建，或超范围经营、违法经营，造成职能部门对业主方的处罚，从而带来不好的社会影响，甚至影响到我们商铺置业的品牌建设。其五是低效客户如果遇到经营不善就会拖欠房租，甚至合同期满后不愿退房，遇到动迁赔偿及非常规问题时还会坐地要价、手段激进。
　　二、优化客户资质对企业发展所带来的好处
　　1．优化客户资质能提升经济效益。比如今年上半年对永清路一间商铺进行招商调整，租赁给某知名品牌商家，租金增长超过80%。再如对月浦一地块公开进行招商后，同样租赁给知名品牌商家，租金增长将近50%。
　　2．优化客户资质能提升企业形象。比如去年对长江西路一地块调整改造后租金增幅超过一倍，由于招商时对客户资质反复考察比较，合同条款又比较严谨，引进的客户经营尽管也受到金融危机等影响，但从来没有提过减租一事。由此可见，品牌及资质良好的客户不仅会给企业带来更好的经济效益，还能减少管理中的问题。同时，经营较好的品牌公司或加盟连锁企业与我们合作，对我们北翼商铺品牌的形象建设还能带来无形的社会效益。因为随着社会经济的发展广大消费者在消费同时越来越关注品牌，因此好的品牌商家的入驻对资产本身的升值会带来很大的帮助。
　　三、进一步优化客户资质，增加企业收益
　　（一）加强内部资产管理力度
　　1．杜绝“二房东”现象
　　二房东的存在，一是使我们企业的经济效益达不到最大化，二是给管理工作造成困难，三是不利于企业的调整和发展。商铺部要在前两年大规模清理二房东的基础上，继续加大检查力度，科学定性，发现一家，取缔一家，通过法律手段保护我们企业自身的利益。
　　2．改善资产的硬件条件
　　要吸引优质客户与我们合作，地段虽是其中的一个重要因素，但资产的硬件条件情况也非常重要。我们的部分资产所处区域位置不差，但房屋外部环境较差，外观陈旧、设备设施老化，也会影响优质商户的入驻。因此在这方面我们应当加大投入，来达到优质商户对资产的硬件要求。
　　3．提升企业服务质量
　　未来任何经营形态都要把服务作为重点。要与更多的品牌商家合作、结交更多的朋友，我们也需要强化服务意识，想客户所想，急客户所急。要向现代物业管理企业看齐，在签订招商合同后，现场服务也要随之跟上，如协助客户办证办照、与有关部门协调、进行小型维修等等。只有把优质服务贯穿到每项工作中，让商家觉得与我们的合作非常值得，这样才能在行业中树立良好的口碑，吸引更多更好的优质商家与我们合作。
　　4．加大客户资质考核力度
　　今年对客户资质管理考核办法进行了完善，由商铺部及各分公司对客户在合同履行、安全经营、综合管理等方面的情况进行统一考核，来综合评定客户资质。其目的在于加强对客户的管理，引导客户依法经营，推动客户不断提升自身经营资质水平，从而规避企业风险，确保企业收益。通过淘汰低质客户，引进优质客户，不断提升北翼商铺品牌。
　　（二）资产的招商管理
　　1、摸清家底，制定可调整的招商预案
　　在统一对商铺营运管理的基础上，根据市场成熟度，发展趋势，对网点所在地区进行市场预测分析和制订招商规划的预招租方案，树立新的投资理念。集团新建或调整的大型项目开发案、低效资产进行综合改造、整体开发或资产置换，做到规划定位招商先行，在充分市调的基础上，对地块进行业态定位。对资产集中的街区，进行合理的业态布局及招商策划。
　　2、建立长期合作关系，树立北翼置业品牌
　　做好与现有连锁企业的长期合作关系，09年要了解这些客户对开店的选址要求，梳理出系统内可出租的网点，并且要在现有的基础上再发展一批正在拓展中的品牌连锁企业，建立租赁关系，提高资产运行质量。形成一批有资质、有发展潜力并能与北翼有长期战略合作的客户。
　　3、建立科学的招商机制
　　招商工作应要先了解政府规划及相关法规政策，懂得市场分析和经营定位，要根据房屋情况，所处区域情况等综合因素，实行招商准入制度和招商申报制度，要加强招商信息管理工作和招商信息的发布工作，建立科学、规范的客户资质评价和定价体系，使资产经营效益最大化。