阳光100集团有限公司常务副总裁 范小冲  首先祝贺上海建筑学会商业地产专业委员会的成立！我参加这个会和大家分享一下关于建筑综合体的个人理解。 我们的题目叫做《迎接城市综合体的春天》。主要是三部分。第一、城市升级迎来综合体的春天。第二、二三线城市正在进入城市升级的时代。第三、阳光100在城市综合体方面的实践。 城市升级。城市综合体是城市发展到一个高级阶段的产物，它有很多的名字，其中有一个非常形象的名字叫做Hotel，H代表酒店，O是Office，P就是Park，有翻译成公园的。S是Shooping Mall，就是购物中心。C有两个概念。一个是Convetion Club，指会战中心、会所。A就是Apartment，代表了公寓。城市综合体是不同建筑群组成的一体化的城市建筑综合体。 城市建筑综合体是一个城市发展到高级阶段的产物，被誉为是城市中最精华的盒，叫做城中之城，它是城市升级的引擎。我个人理解四个主要特征。一个是城市的引擎，因为全新的建筑群体和业态，形成这个城市的中心，形成时尚的场所。包括30年代的洛克菲勒中心等。比如像日本的大型的建筑综合体，它都成为拉动这个区域和城市的引擎。 第二个方面它也是一个建筑集群。它不是一个简单的综合楼，可能下面是商业，中间是公寓，上面是酒店，不是这么简单的综合楼，它是一个建筑群体构成的，相对而言变成了一个具有互补功能的建筑群体。它的空间都是穿插在一起，像立体的空间和地下的车场。同时，大需要有非常专业的综合运营。建筑综合体是完全不同于我们过去的住宅和简单的商业地产业态。它是一个整体集约的建筑集群，它有机互联的空间组合，同时这种时尚地表的城市形象，综合运营的管理模式。最后形成了这种动感活力的都市体验。它形成了整体大于部分之和的城市综合体的急剧效应。而且这种急剧效应，不同功能之间形成了叠加的作用，形成一个巨大的能量和磁场，把人流、物流、资金流、信息流吸引进来。而且这种功能相互配套，资源共享，从而构建出一个全新的城市形态和运营模式。 刚才谈到了综合体是一个城市发展到一定阶段的产物，是拉动城市升级的引擎。今天中国正在进入第二轮城市化。第一轮城市化表现在北京、上海、深圳、广州这样的一线城市，现在一城市已经完成了第一轮的城市化，城市化率已经超过75%。市中心很少有新供应的土地，更多表现在不断的功能升级。今天中国大规模的城市化体现在中国的二三线城市。 看这个城市是什么概念呢？美国整个人口3亿，日本是1.3亿人，俄罗斯1.4亿人，欧盟27国不足5亿人，英国、法国、意大利都是6000万，德国8000万，澳大利亚才2000万人。中国城市化也是我们房地产千载难逢的发展机遇，这带动了中国城市的快速变化。即使到了2020年我们60%不是一个峰值，今天发达国家城市化率美国达到85%，欧洲90%，澳大利亚70%，到了60就是一个快速增长期结束，今后是一个可继续增长的过程。 所以说今天中国城市化的主战场在二三线城市。二三线城市第二轮城市化的浪潮正在来临。城市化率40%—70%期间进入了城市快速的增长期和城市功能的升级期。截止2008年末，中国城市化率达到了45.7%。45.7%的人居住在城市，其他都在农村。中国的城市绝不仅仅只是北京、上海、深圳、广州。今天的城市化不仅表现在住宅楼和城市规模的扩张，更多是迎来了城市功能升级千载难逢的时期。这种城市功能的升级，建筑综合体在城市功能升级当中起到了核心的作用。 这是我们重庆这个项目，它位于长江和嘉陵江交汇处。我们沿着长江1500米长。现在重庆大剧院开业了，开始运营，大剧院做了一个太空船。这是重庆的羊角树，是重庆的市树。我们做了300米高的建筑，这个建筑和很多建筑不一样。这是现在已经建成的公寓部分。这是一个综合体的项目。这是烟台晚上的实景，晚上从港口可以看到写字楼。这是南宁，也是在城市的核心地段做了一个小型的城市综合体。这是柳州新区，这是他的新的市政府，旁边就是柳州，我们建了五星级的酒店，这里还有写字楼和大型的商业，里面有公寓。
我觉得综合体是中国拉动城市化，拉动内需。今天我觉得建筑综合体的春天正在来临，加注综合体的开发过程当中和普通的住宅项目开发，以及商业项目的开发有非常的不同。它既要解决刚才谈到的规划问题，实际上它的规划是一个很复杂的问题，需要各种功能得到非常有机的组合，它是一个叠加效应。在规划方面需要非常专业的研究，包括宋部长刚才谈到了，包括低碳节能的问题，建筑综合体的运营过程当中，它的运营成本是非常高的。因为它有大量公共的基础设施，比如空调设施和地下车库的设施，这方面也得提前的进行探讨。因为我们在这方面都有非常多的教训。 在招商的过程当中，业态怎么样更好的进行组合，品牌开发商如何更好的协作，共同的定制。以及在未来运营管理当中如何引进专业的管理团队。所以综合体在今天也面临非常多的金融资金的地方需要突破。因为建筑综合体规模非常大，如何平衡资金是一个很大的问题。因为中国的金融政策并不完全支持。这些如何进行处理，我们基本上是通过住宅平衡现金流，然后保留一些主力店进行招商。综合体如何可持续让它运营，同时让它可持续，创造一种价值，这个学问是非常大的。 建筑综合体不是一个简单的住宅和商业拼凑，它实际上是一个整体，是一个系统，是一个建筑的群体变成了有机的一体。所以在这规划设计方面挑战很大，这方面要更多的从专业的公司合作。这种功能之间不同的搭配，最后达成加层效应，这时综合体成功的关键。
谢谢大家！ （摘自搜狐网2010年7月12日版《房产》栏目） |