 大家好！我觉得这次论坛很有意义，非常重要，也是应运而生，包括我们上海建筑学会的商业专业委员会。 当前国家对于房地产宏观调控方面出台了非常有力的措施，市场在逐步的转化。这对于商业地产来讲确实有一个新的机遇。我今天讲一下对于商业地产的基本观点。商业地产、建业建筑具有广阔的发展前景。 这种集中的释放必将形成强劲的积极消费。这种消费成为经济快速增长的驱动力。消费拉动经济是非常重要的一方面，前提总得超过一千美元。我们新增人口的刚性需求。我们国家每年新增人口，上世纪末以来，我们人口自然增长率逐步下降，尽管如此，每年大约有700—1000万人口出生。2008年我们自然的增长率是千分之五点零八，出生了近700万人。这些人的消费需求大概是300亿，会拉动零售额大概0.5%。我们每年新增人口对于消费来说有一种刚性的拉动。 我们正处在激进消费期。尽管我们人均收入不高，但是我们消费规模是世界第一的，这和我们的人口结构不无关系。大家知道我们现在60岁以上的老人占到12%，88%在60岁以下。其中作为个人支出消费高峰期在40—50岁。我们知道70后、80后，所谓的年轻一代他们现在正进入消费和收入的高峰期。90后也逐步进入到了消费人群。我们这个年龄结构也是国家促进消费很重要的特点。 我们快速的城市化，每年大概有1000万的农村人口进入到城里。我们知道一个城镇人口的消费额大概等于三个农村人口。这一千万进入城市的农民，大概要拉动消费需求600亿。消费结构的升级会带来消费质量的提高。人均GDP超过3000美元的时候是消费结构转型的加速期，我们现在城里很多消费向高端转化。我们现在超过了三千美元。 这几点理由，我们完全可以对于商业地产充满信心，这是一个非常广阔的领域。 首先、我简单讲一下对于当前商业地产发展趋势的看法。 第一、一线城市的商业建筑存量在增长，有向二、三线城市逐步转化的倾向。我们知道前几年一线城市的大批商业建筑，包括综合体集中出现，结果造成了存量的急剧增长，局部地方出现了滞销。现在转向二三线城市是一个趋势。 第二、商业趋势由原来的单中心向多中心的转化。我们以前一个城市就是一个商业中心，现在很多城市有新城区，新的开发区，大型社区陆续出现，逐渐形成多中心互相匹配的商业中心结构。 第三、商业建筑形式由原来所谓的百货公司单一的商店，现在逐步转向了多功能的综合体，向着高端形式迈进。这是今天我们论坛很重要的主题，就是城市综合体的开发问题。 第四、商业建筑的产权由原来比较多的分割结构转向了开发商持有物业来经营。因为它有一个价值取向的问题，分割以后产权不是你的了，增值是属于你的。所以现在聪明的发展商不卖了，不是分割出售，而是我掌握物权自己经营。 第五、原来都是开发商先招商，先开发，开发以后招商。现在逐步转向了开发商和投资商共同招商开发。这个也有很大的转变，不是开发商自己搞一个商业建筑出来，然后再招商。从一开始的策划，投资者和开发者结合。 第六、外资由并购转向了直接开发。外资进入到商业，开始主要是通过并购，然后取得经营权。现在逐步转向了直接搞商业开发。比如说像宜家、家乐福、沃尔玛等等，他直接那里搞大的商业开发，自己直接经营。对于当前商业地产的这种走势，我有这样一些看法。
最后，我觉得当前商业建筑、商业地产，也包括我们综合体在规划建设方面恐怕要关注这样几个问题。首先是城市。第一城市对于商业布局有一个全面的规划，包括新区的开发规划，对于商业用地和商业布点给予充分的考虑。 第二、重视商业中心，商业建筑群，也包括综合体的城市设计和单体。我们这个论坛对于综合体的设计大家有很多好的意见，包括它的交通问题、布局问题我觉得都是非常重要的。商业的集群包括综合体。 第三、在规划设计点要特别强调安全性。因为我们很多商业建筑都出现过一种安全事故，这里面特别是防火的问题、抗震的问题，一定要符合国家的强制性标准。 第四、当前节能减排国家作为大事来转，我们商业建筑也是耗能大户。怎么样在商业建筑推行绿色非常重要。一定是节能减排的，最好是被动式的节能减排。我们的商业建筑不是一种纯商业，它应该有一种商业文化的氛围。这一种上海做得比较好。这里面在其他国家也有许多成功经验，比如说日本东京的六本木，那是一个非常大的综合体。它前前后后策划搞了17年，但是它真正的建设只有3年。一个商业建筑我们感受到它有非常浓厚的文化气息。其中它最具标志性的就是大蜘蛛。 我们现在搞的一些商业建筑太俗。所以我们在开发商业建筑的时候，可以给这块有更多的关注。不对的地方欢迎大家指正。 |