中国商业经济学会副会长、中国人民大学教授黄国雄  非常感谢组委会给我一个机会，认识新朋友，会聚老朋友，共同探讨商业地产的发展问题。这个主题是不确定市场下的确定机会，我讲的是确定市场下的不确定机会，想从这个角度来阐述我的一些观点。 在这里我想讲三个问题，一个是多层次开发带来的多的机会和未来的发展前景，从这个角度应该是确定市场，这个市场是非常大的。 第二点多方介入，竞争激烈，风险与机会同在，这是第二个问题。 第三点是多元开发，科学定位，实质发展。从这三个问题阐述我的一些观点，这些观点可能跟主流的观点不太一样，供大家参考。因为一家之言提出我的想法。 第一个问题，中国的商业地产发展进入一个新的历史阶段，这个历史阶段就是商业地产处于多层次的开发，为商业地产的发展带来了巨大的前景，也标志着中国的商业地产已经进入一个新的发展阶段。那么多曾经的开发主要表现为四个方面。一个方面作为像北京、上海、广州、深圳这些大的城市，现在目标是朝着建立世界商贸中心的目标前进，建立世界商贸中心城市就必须考虑到商业地产，因为商业是现代城市的标志。这是第一个层次。最近北京、上海都做了规划，深圳、广州也朝着这方面迈进，所以这个层次为一线城市的发展创造了更好的环境。 第二个层次，就是不少中心城市，包括郑州、西安、成都如何形成全国性的商业中心，要形成这个商业中心就必须考虑到商业地产的建设，商业管理的布局和商业功能的完善，这个是第二个层次。 第三个层次就是现在中国有183个城市在朝着国际化城市发展，研究如何与国际接轨，这个接轨标志着城市研究他的特点，要研究如何促进城市的发展。 第四个层次就是除了以上的，以外的，许多的城市都在蠕蠕欲动要改建旧的城市面貌，推动新的城市，这个城市的发展为了商业地产的发展带来了非常好的环境，从这个角度来看，国际化、城市化整个推动了商业地产的发展。 每年大约有1500、2500万人进入城市，就是新的城市人口，这些至少每年要我们增加商业地产的需求1500万到2000万平方米，而且在不断的推进不断的增加，这个是整个给商业地产带来的发展巨大的前景。 一线城市接近饱和，二线城市加紧调整，三线城市在分工发展。很多的大企业都在进入三线城市，这一些都说明了一个问题，中国商业正在起步，中国商业是未来的主要产业，这些产业的发展必然带商业地产项目，所以就这个角度来说我的一句话，就是说多城开发，机会多多，为整个的商业发展创造了很多的市场，从这个角度看市场是确定的，整个商业地产进入新的发展趋势。 但是也应该看到机会是不确定的。这是我讲的第二个问题，就是多方进入，竞争激烈，所以在第二个情况下，已经出现了部分的饱和，形成商业的发展进入了无序的阶段。最近商业综合体，有一些城市提出了要建的100个综合体，有的是20、30个，2、3千万的人口要建100个综合体，必然是要竞争的，特别是一线的城市，已经饱和了。这个我想现在从整个商业来看，我们处理多方介入，竞争激烈，同时也应该看到这部分也导致了效率不佳，这是我们要很好的研究的问题。现在来看介入商业地产的，我认为基本上有五种力量。 一种力量是改革开始它们就考虑到商业的发展，立足于商业地产的开发，这个已经成了商业地产的主办力量，包括万达、万科这些万字企业，他们是很早介入了，这个是成为商业地产的主导企业。 第二个是有一部分由于房地产的政策调整转变进入商业地产，最后这几年兴起的商业地产基本上是由于商业地产的环境和开发受到了政策的影响，它因此转向了商业地产，成为了这部分新生的力量。 第三部分就是零售商向商业地产进入，不仅经营商品和商店，也经营商业地产，现在很多大的企业，首先要考虑商业地产。 第四个部分是旧城的改造。提出要三年大变样，要求城市的面貌改观，改观的核心问题就是发展商业地产，这几个方面的因素导致了整体的商业地产的发展加快，现在的面积达到了1.15亿平方米，三千条的商业街购置了新的城市商业的面貌，总体来看我们现在是多方介入以后竞争激烈，效益相对的上升，也不乏一些泡沫，也不乏一些超前开发。相对出现了一部分的泡沫，有一部分的土地过度的开发，有200多万的城市，建100个综合体，这个综合体不是太多，如果是10万来看，100个就是1000万，你的人口才200万，这就是整体的考虑，过度开发超前开发影响了它的整体经营效率。这是第二个问题。 我重点讲讲第三个问题，就是多元化的科学定位。这个问题我想从这几个方面考虑，第一个问题要明确未来的城市是商业城市，商业要成为城市的主体，这是市场经济的未来的要求。西方国家用100多年时间走完了从工业城市向商业城市发展，我们现在推行的政策，成立新的工业人区，产生产业集群的出现，这就意味着很多的工厂都要搬迁，城市的经济的主体应该是商业地产，也就是说未来城市的经济应该与商业为中心，为主体，这个是发展需要的，城市化的过程必然城市商业化，我记得有一次我提到了这个问题，提到了四个基础，第一个基础是交换经济的基础，任何经济都是为了交换，没有交换的经济是不经济的，包括我们现在产销率95%96%，所以经济的行为都是要实现交换，通过交换实现成本，通过交换实现增值，所以交换是经济的基础。 第二个基础是流通是运行的基础，没有流通就不能建立产销之间关系，就不能衔接各个城市之间的联系，包括各自的优势构成的主体，所以流通是非常重要的，物流实际上也是流通。哪一个部门没有流通都发展不了。 第三个是商业是城市的基础，市场经济是内在的要求，未来的城市就是商业城市，以商业为中心来研究城市的发展。城和市，以城建设，以市形成，市以承载，两者需要紧密的结合，所以不市场的市不是好市场。市场关系着经济发展，市场关系着你的价值。这个是商业在城市里面的作用和地位。第二个问题要以城建市，以市形城，就是要依据城市的特点来研究这个城市商业的发展。如何研究城市定位的问题，这几年城市经济综合体的实现，应该说对推动商业地产起到了很大的作用，应该说各种城市来沟通不同的商业综合体，这里头城市经济综合体是城市经济学的概念，不是商业学的概念，任何一个城市的综合体不可能包含城市所有的商业，我们研究的商业地产，就是商业地产如何面临有机的组合，根据不同的城市，不同的地位，不同的消费定位来研究新的。这样的话就依据这个城市的特点和优势来发展。第二个城市综合体是政府的形象概念，通过城市的综合体来树立城市的形象。第三个概念是我们开发商的营销管理的概念，现在拿一块地不容易，这个可以理解，但是真正的他们心里有数，这块的综合体能否包含城市经济，我们研究的是商业地产开发。第四个是媒体炒作的问题，把一些推起来。商业地产综合体可以根据不同地段来研究它的存在和发展。这个是对商业综合体应该有正确的认识，我们要构建依城建设，就是依据这个城市的特点，发挥这个城市的优势，这个是非常简单的，但是真正依据城市发展特点，形成各自的优势，这个是一个重点。 第三个问题，城市商业是一个立体概念，所谓立体就是以市中心为主导，以社区商业为基础，以商业街、交易市场为特色构建一个不同城市的产业机构，所以我们要开发更多的市中心，因为城市的发展是多层次的，要研究多层次的城市发展，要构建完整的市场结构。 第四个商业的建设是一个系统工程，这个系统包含了从采购开始到加工、储存、物流配送到市场交易，配套我们很缺乏，一个城市的发展必须考虑到细节化的东西，商品从生产出来以后，在进入销售领域之前这个过程都是商业的，所以从这个角度我们建议开发商在研究商业地产要重视商业基础设施，不要过分盲目追求商业终端的建设。第是第四个问题。 第五个问题现在的开发商拿到一块地，都想卖得高高的，做的大大的，因为中国的土地政策就是这样来的。但是应该看到作为规模，作为大型的建筑，它既解决了城市的形象，但是更多的要研究细节的发展，我在万达参加了他们的各个门店的活动，有一个同志说万达的发展不是单强调规模，多少平方米的问题，更多的是研究细节是基础，最后我归纳为规模既影响形象，细节是体现了人性，体现了我们的设计，开发商如何为消费者着想，包括厨房、卫生间等等。这些包含了每一个装饰是不是给消费者着想，所以我在这里有一个结论，楼不在高，店不在多，路也不在款，有情则灵异。所以任何一个商业地产的开发，必须考虑到消费者的利益，来促进民生的发展，这样商业地产的开发就能健康、持续的发展，谢谢大家。 （摘自“瀛商网”商业推动地产论坛第六届年会专栏） |