主持人：就如何使项目能进入良性的发展这个话题，我们选择了几位行业内的专家和精英给大家做解读。

    嘉宾：上海市商业研究中心特约研究员顾廷才；绿城商业管理有限公司总经理王倩；香港锦绣置业副总裁兼北京锦绣天地项目总经理韩继志；泰禾集团商业投资发展总经理汪洋。

    主持人：首先我们请上海市商业研究中心特约研究员顾廷才先生就“如何从后期管理角度优化商业房地产前期的开发规划”这个话题谈一谈。

　顾廷才：因为我以前一直是重视租赁型的大型的商业规划设计。从2003年开始我跟一些开发商，这几年我跟哥伦布孙总合作探索租售型的商业地产规划设计。从十年的实践当中我也归纳了一些在前期的规划设计中间，我们的租售型的商业物业应该要注意一些什么问题。

　首先我感觉在我们开发商拿地的时候，千万要注意对经济指标的不规律的关注，对容积率的比较之中，我们更注重于覆盖率因为我们知道住宅的覆盖率一般比较低，都是30%以下，但是我们的商业的覆盖率如果拿30%那你的商业地产就很难做了，特别是销售型的，租售型的。因为大家知道我们商铺越是在底层，越是接地，因为人方便上下，所以它的经营价值越高。所以我们不能一味地追求容积率，有些开发商拿了很高的容积率，出纳进也出了很多，我们碰到一个盘只有30%几，这种盘你怎么做？只能在很中心的地段，很热闹的地段，像大跃城那样，层很高，我们这种租售型的购物中心不能做那种都市型的，只能做区域型的、社区型的平民化的购物中心，这一点我们要注意关注。

　第二，千万要注意我们的租售型的商业物业一定在经营指导下的可收性物业，首先在经营的业态规划当中要有一个恰当的比例，这个比例因为我讲我们这个物业是一个接近于老百姓的平民化的购物中心，我们的业态比例现在我们总共四大类，一个是零售百货，一个餐饮，一个是美食娱乐休闲再加上服务，这几年我总结成三个板块，第一个板块，我认为就是大卖场加上餐饮，我认为它是购物中心的发动机，第二个是餐饮娱乐服务，这个是一个催化剂，零售百货是一个企管器。这三个板块在我们这些区域型的社区型的购物中心在前期规划的时候，刚开业的招商的时候一般的比例是5：2：3，餐饮大卖场接近45%到50%左右，娱乐休闲服务类的一般是15%到20%左右，零售的30%。为什么这样？因为我们选的地段不是很热闹的，很热闹的地段不容你去做，那些大款去做，只能是恒隆、华润、中粮去做的。所以我们的地段拉动人气就是要靠我们的大卖场的餐饮，这是第一个要注意的。

　第三个，我们这里面的位置也相当重要，我们三个板块位置，特别是大卖场的位置，现在有一部分大卖场喜欢落地，到地下去，但有一些大卖场喜欢做二、三层，作为租售型的购物中心，从销售的角度来考虑的话，从经营角度考虑的话，我们希望大卖场落地，因为你如果说让他上天以后，如果一个大卖场有两三层的话，一层最起码七八千平方，下面一层就是一个大盒子，你分散成小铺，你销售起来比较困难。所以我们一般趋向于把大卖场落地。还有一个很重要的问题，大店小店的关系问题，这些大店主力店我们不能太多，高的比例不能太高，一般不能超过40%到50%，我们不能像万达那样，万达把可售性作为一个精品，为了拉动人气搞了很多大型的主力店、次主力店，现在比例很高，但是实际上租金的评效比较低，因为大的主力店给你的回报肯定是很低的。因此我们在这方面一定要有一个比例。　　

    主持人：谢谢顾先生，顾先生说的两点我深有体会，容积率是政府给的，但是作为开发商如何利用容积率？通常说开发商做的是加法和减法，盈利靠加法，加什么？容积率，减地价，但是容积率是不是越加越好？确实不是这样，因为现在我碰到的几个项目，明明给了我容积率我不敢用，或者用不了，如果用的话，那就惨了。但是到底用多少，要跟政府沟通，关键的一条要在经营指导下做规划，这样的定位需要什么？在经营定位的指导下你到底能做多大面积其实你就把容积率搞清楚了。刚才提到很重要的一点，业态比例，尽管大家都在谈，但是今天我听到一个什么？零售这一块30%到35%，这个就相当于打破我们原先的思维，过去都在讲购物中心零售为主。其实如果按照现在来看，传统的说法零售一定要达到多少多少，但是我们经过无数的例子验证，零售这一块可能真就像刚才讲的30%到35%，但是这不是通行的，比如非常好的旺区，一线、特一线的城市，有的地方还真的零售占的比例大，但是不是说所有的购物中心都能选择最好的地方，最好的地方也没有机会让你做很成形的购物中心，我们就要考虑我们的业态比例中关于零售这一块的比例。还有就是我们销售的比例，而且在这个之前孙总也强调，我如何控制到50%以内，刚才顾先生也谈到了40%上下。其实这里面有一个说法，购物中心多大的面积让你做主力店，如果这个购物中心就是4万平方米左右，你这个主力店做完以后你的边际利益在哪儿？企业的投资收益率在哪儿？一个主力店干掉了2万多，剩下的能获得收益吗？所以这一块我们确实是感同身受。关于比例的事情，关于销售的事情，其实核心目的就是什么呢？你要对前期的规划去优化的话，你后期的管理才能到位，如果你没有很好的前期的规划管理，你就不能做到趋利避害，我们谢谢顾总！

（摘自相关期刊）