（一）2020年以来商业地产经营面临的困境

  1、新冠疫情的冲击打乱了固有的经济结构，导致整体经济形式的下滑萎靡，而在经过了一定时间的休整后刚刚重新起步的经济趋势又因为疫情的反复被重新洗牌；

  2、教育体系双减政策的出台，导致学科类教育培训大面积退铺，而教育培训可消化的二层大面积商铺的后续转型十分困难，适宜业态不足，出现了大量空置的同时收益也快速下滑；同时艺术类教育的生存空间也因为政策开始变窄，新店的扩展和开发都变得谨慎，对后续招商和解决空置也带来了困难。典型案例商业街（新东方和四季相继退出）

  3、房产新政出台后，房产交易量呈断崖式下滑，对房产中介类业态冲击十分明显

  4、商业地产的存量资产和新开发的项目不断增加，但商业投资和开发的意向开始收紧，供需不平衡的出现给招商带了一定的压力

  （二）集团公司目前面临的困难

  1、收租困难

  因为上述各方新政的出台、新冠疫情等多重影响，导致空置面积逐渐增加，且后续解决较为困难，从而租金收益不断下跌，对一些勉强支持继续经营的商户也存在打击，收租困难问题愈演愈烈。

  2、业态频繁调整

  因为疫情导致的经济结构变化，固有消费模式开始松动，还没有从电商冲击中缓过来的实体经济再次遭受到了重创，许多行业业态都出现了经营困难，商业地产的发展到达了瓶颈期；加上教育双减和房产新政，对两类原本生存能力强、可租面积大的业态带来了几乎是毁灭式的打击，致使业态调整的难度大大增加。

  3、空置面积急速增加

  4、招商引资困难，商户谨慎不轻易投入成本

  （三）2022年的调整发展

  要解决当前艰难的局面就要直面困境，从商业地产的根源、经济结构的重新调整着手，谋求转型，找到可持续性的新发展板块，跟随经济大趋势，挖掘新业态、寻找商业地产经营的新生机。

  1、开拓新思路，打造新标的

  （1）月浦健身商务楼

  以科创办公园区+商业配套的模式，打造新的总部经济特色产业园区。以复刻北翼打造全新的总部经济体为主，北翼集团招商配套商业与服务为辅；新建大楼主打科创/医疗/电竞/动漫/电商等办公产业，配合新兴产业扶植的政策优惠，开发自有（投资）创业的孵化器机制，形成总部经济+园区办公的双循环发展。旧房改造以餐饮休闲、生活便利等商业配套为主体办公提供服务及辅助，形成园区内自给自足的消费闭环，具有红色文化底蕴的旧改建设突出特色，着力打造“翼当年”办公文化新地标。

  （2）国权北路18号线地铁上盖

  定位高品牌、高质量的特色餐饮为主，配合目的性极强的地铁上盖消费结构，再加上5-7层办公配套为辅，提供便捷优质的服务，将本项目打造成为2022重点项目新标的。

  高品牌：定位高质量、高品位的优秀品牌，以餐饮为主，寻求品牌独有性和特色，计划引入大众点评排名靠前的知名商家，如外婆家/辛香汇/谭鸭血/和府捞面/很久以前/喜茶等；重形象：注重整体文化内涵的塑造，运用广告设计、艺术形象、环境搭建等，打造具有主题特色的时尚消费新标的；求效益：在项目可招商面积占比不足1/3的情况下，要确保投资收益，就要努力追求较高的租赁坪效，以200-300m2为基准商铺面积，迎合地铁上盖流动人群消费习惯，在配套服务及办公的增益加持下，进一步提高租金收益。

  （3）多向拓展，开放合作

  进一步把握镇企合作的优势，依托镇企合作成功案例，继续扩大合作，积极争取杨行地区优质轻资产，对罗泾镇、顾村镇则在原基础上谋求更多的合作可能；参考社会新兴案例，尝试更多合作经营模式，同时继续深挖房东+股东合作模式的更大收益，打开眼界，开拓加盟分成的新形势；积极寻求资产经营的多样化发展，对养老健康、电商网络、科创等新兴消费领域伸出触角，紧跟市场脉搏，加速经营多样化步伐，资产结构的多样性更广，收效收益便会更大。

  2、转型促发展 创新出效益

  （1）北翼商业街·教育培训（具备可操作性的调整方案）

  要避免大规模投资和改造，不轻易改变现有基本格局；保持“翼学汇”品牌，对2层新东方2000m2部分要在利用现有装潢的基础上，着重引入发展艺术类培训、早教、高中及成人教育等业态，积极调整；而对于3层四季教育1200m2的面积，则寻找适合的可持续业态，可考虑引入体检中心、牙科诊所、健康养生等新兴的、具有生命力的行业。

  （2）房产中介·2层及以上商铺（寻找可替代的新业态）

市场的发展正在对传统行业进行升级，注入时代的新活力，可以跟随潮流引入体育（室内竞技）、桌游、广告设计、装潢家居样板等业态，也可以开放思路，向网络时代的新兴产业进行涉猎，跟上时代的步伐，引入ACG动漫游戏产业、电商直播间、物流中转、线上店铺+线下仓储等；包括时代发展中涌现的新消费方向，正在持续增加关注度的，具备发展潜力的行业，如健康产业、健身运动、美容养生等，这些都可以进一步填补2层及以上商铺的空缺，也为商业地产经营添加新的动能和生命力。

  （3）2022年目标就是减少空置，转型成功，增加效益

对2021年度12月底遗留的空置面积，在2022年上半年度要解决60%，到2022年底要完成80%；对于2022年度可能出现的新增空置面积，要力求在规定时间内完成。要做到规定具体目标，分块划区，并责任到人，纳入考核。

  （4）存量资产，合同续签

  任何情况下，竞争和换手都是增加租金上浮空间的有效手段，提高换手率，能够更好的调整商铺品牌质量，筛选优秀客户，从而达到存量资产收益的可持续增长；经济形势较弱的前提下，也不能轻易停止涨幅，要参考前期增幅与周边均价，制定较为平稳的增长率。

  但是也不能过于急躁，要认清当下经济走势放缓、冲击严重的消费环境，给予经营困难的商户一个平稳的、可安抚的过渡期，在追求租金收益的同时保持和市场走势的一致；在供需不平衡、投资收紧的情况下，尽可能保持现有存量和商户的经营稳定。我们争取在2022年度保证3%的存量租金增长率，并尽最大可能追求5%的增长。

  3、管理上台阶（资产平台要成为资产经营的好帮手）

   规范流程，逐级审批

  落实制度，明晰要点

  强化管理，权责透明

  实时数据，系统内控

  （1）规范合同签订、审批审核、合同会审等相关流程，对应资产平台流程走向，保持正确高效的流程速率；

  （2）根据区总社、国资委等下发的管理办法等文件，落实各项相关制度，严格执行；

  （3）实现从手工台账到资产平台的整合过渡，保证资产平台数据的准确，将它打造成资产经营的好帮手；

  （4）资产平台数据正确、流程高效、制度完善执行，达到系统化的资产经营管理模式，加速企业效益提升；减少纠纷，透明公正。

  4、“拳拳到肉”的新营销（小投入，大流量，高效益）

  （1）关注聚焦热门圈层，紧跟时尚潮流脉搏——时尚焦点/潮流文化/网红流量/品牌IP

   营销主题的选取和着重点，要针对潮流的方向，在创新的同时保证高吸引、高关注，不断提高时尚敏锐度，时刻紧跟热门热点。

  （2）强调互动体验，深挖推广植入——网络平台/落地植入/参与转化（充分利用集团公司现有微信公众平台及网站）

  明确营销宣传投放的目标和目的客群，有针对性的满足不同消费结构作推广，同时利用新消费习惯和社交习惯，加大对网络平台的利用效率和频次，通过不断强调参与度、体验度的营销方式，提高消费转化率，增强客户粘度，强化营销的最终收效。

  （3）各个项目和商户之间的全线联动——营销不是一家独大，而是遍地开花（睦邻小镇-美丽乡村/生活广场-社区驿站/商业街-风尚街+翼学汇/轧花记忆园-文化工坊）

要更多的注重商户、品牌、商场之间的关联，突出“翼生活”品牌优势、社区商业的行业优势、项目之间的环境优势，将项目各自的特色凸显放大，用标签化效应来强化消费者的印象，将“翼生活”各项目聚龙成一个整体，在有效压缩成本的同时，实现1+1>2的效果。

  （4）永远最接地气不能丢的传统促销优惠——最实惠的，就是最有效的：在经济形势放缓的情形下，解决经营困境的基本办法就是传统层面的降价、折扣、促销优惠；虽然手段陈旧，没有新意，但却一直十分有效，分季节、少而精的举办一些赠送、满减手段的营销活动，对整体经营有极大的推动作用；“实惠”是大多数消费者最根本的诉求，所以传统的营销手段是贴近民生、不能舍弃的。