| 商业地产项目如何科学租售 |
| 日期：[2012/11/30] 作者：[北翼集团] 阅读数： |
商业地产是一种重资产运作，持有要求极高的资金沉淀，会拉低整个房企的资产周转率。同时，还有另一种选择，在“现金为王”的要求下，可以出售新开发商业项目的产权，以便快速回笼资金。到底是持有出租还是直接销售？这成为众多房企不得不直接面对的问题。
随着我国人均GDP的不断提高，消费能力的不断增强，商业地产近年来越来越受到重视。万科地产作为住宅行业的龙头，2011年底却从万达集团挖来了负责商业运作的副总，以加大力度发展商业地产项目。其他众多房地产企业也纷纷从住宅地产转向商业地产。在这样的大背景下，租售决策问题，极具重要性与紧迫性。
在如何对商业地产项目作出正确的租售决策问题上，可以从以下三个角度来考虑。
首先是现金流安全。杰出的企业家都深深懂得现金流量的重要性。1993年，面对戴尔唯一一季的严重亏损时，总裁戴尔反思道：“我们和许多公司一样，一直把注意力放在利润表的数字上，却很少讨论现金周转的问题。这就好像开着一辆车，只晓得顶着仪表板上的时速表，却没注意到油箱已经没油了。”因此，他宣称：“戴尔新的营运顺序不再是"增长、增长、再增长"，取而代之的是"现金流量、获利性、增长"，依次发展。”
对于任何行业，尤其是房地产这类对资金高度依赖的行业，现金流量都是企业赖以生存的“血脉”。在考量一个项目的租售问题时，首先要评估集团公司的现金流状况。
在作具体评估时，首先要对当年的经营性现金流、筹资性现金流、投资性现金流作统一盘点，查看其期末现金余额，以评估其当期可动用资金总量。
同时，在财务部门提供的数据基础上，还要对集团公司次年（或更长年限）的现金流计划作出深度分析。对于房地产企业来说，销售回款（由市场态势及项目特点共同影响的销售节奏、销售单价、销售面积决定）、费用支出（主要由集团战略及销售节奏共同影响的土地款、建安款支出决定）、税费支出（主要受土地增值税、企业所得税延期与否决定）是决定其现金流量的最重要因素，对这三大项做出敏感性分析之后，则能得到更切合实际的现金流量预计，从而得出集团的财务安全底线及现金流安全底线。
其次是将租售投资收益进行对比。此处的租售对比主要是对项目做净现值测算。所谓净现值是指在项目计算期内，按行业基准折现率或其他设定的折现率计算的各年预计净现金流量现值的代数和。
此测算全面考虑了在销售或持有的情况下，在一个周期内经营性现金流和筹资性现金流状况，以及此现金流再次投资产生的新现金流。同时，在持有的情况下，要将房产增值部分在周期末年折现，并算入净现值。这样一来，就在综合考量了资金的时间价值的同时，全面评估了持有和销售情况下的现金流状况。
总的来说，资产投资回报率和杠杆率对销售的影响较显著，售价年增长率、租金年增长率、经营贷款的金额对持有的影响也很大。公司资金的预期投资回报率是对两种经营方式所产生现金流量的最大影响因素。
最后是对战略价值作出科学分析。一般来说，对商业地产项目的持有能保证房企对核心资源的掌控，同时便于统一规划和管理，产生更大品牌溢价，进而产生较大战略意义。
在分析时，应结合企业的长期发展愿景、发展战略及独特的发展优势，评估此项目对于集团战略的支撑价值。
此外，还需要考察商业地产的外部环境，把握商业地产的租赁及销售行情，以确定租售策略。
总而言之，一个商业项目的租售是在保证集团现金流稳健的前提下，以获得最大收益为追求，同时要从战略的角度作出考量的综合评估决策。 |
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