一、房地产的定义及特点？ 房地产是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分及其附带的各种权益。 房地产由于其自己的特点即位置的固定性和不可移动性，在经济学上又被称为不动产。 特点： 1、位置的固定性和不可移动性。 2、使用的长期性。 3、影响因素多样性。 4、价值大量性。 5、保值增值性。 6、行业相关性。 二、房地产的五证两书一照是什么？ 建设用地规划许可证 国有土地使用证 建设工程规划许可证 建筑工程施工许可证 商品房销售（预售）许可证 商品房质量保证书 商品房使用说明书 营业执照 三、商业的定义？广义和狭义 商业是以货币为媒介进行交换从而实现商品的流通的经济活动。 广义的商业是指所有以营利为目的的事业； 狭义的商业是指专门从事商品交换活动的营利性事业。 四、商业运作三大定律是什么？ 第一定律 只有我为人人，人人才可能为我。 第二定律 如果要得到更多的“水”，就必须增多“容器”，或增大“容器”的围度和深度。 第三定律 把不可能变成可以，把偶然变成必然！ 五、商业地产的定义及形态？ 定义 作为商业用途的地产，以区别于以居住功能为主的住宅房地产及以工业生产功能为主的工业地产等。 广义上通常指用于各种零售、批发、餐饮、娱乐、健身、休闲等经营用途的房地产形式，从经营模式、功能和用途上区别于普通住宅、公寓、别墅等房地产形式。以办公为主要用途的地产，属商业地产范畴，也可以单列。 狭义的商业地产泛指用于零售业的地产形式，国外用的比较多。 商业地产形态 购物中心、大卖场、商业街、shoppingmall、主题商场、专业市场、批发市场、折扣店、工厂直销店、酒店旅馆(旅游地产)、娱乐类商业地产（如电影院）、写字楼和住宅的底层商铺等与住宅类有很大区别的建筑产品的统称。 六、商业地产的四种模式及每种模式的具体分类？ 不租不售 只租不售 • 分散出租 • 整体出租 只售不租 租售结合 • 万达沃尔玛模式 • 百货公司模式（城市综合体） • 精品店模式（美国模式） 七、商业与住宅地产的联系与区别？ 商业地产与住宅地产的内在联系 1、不少商业地产商是由住宅地产商转变过来的，没有看到商业地产与住宅开发的根本区别，盲目套用住宅开发的模式。商业地产属于复合型产业，要求地产商、投资商、经营者、物业管理者要有机结合起来。在现实中这四方面还是不规范，并因此带来巨大的投资风险。 2、经营者在经营思路上有偏差。大多数地产商都抱着“卖房子就走”的经营思想，属于一次性高价消费，不需要为商业地产完善规划和长期运营买单。 3、从操作难度上讲，住宅地产就像是小学生，商业地产的复合型则像是大学生，因此难度差异较大。 4、从赢利角度来看，住宅地产是属于一次性高消费，是一种买断的产品。商业地产则是长期经营的开始，需要不断的注入资金，用于长期的回报。 商业地产与住宅地产专业性区别 商业地产是一个非常专业的课题，它不仅需要专业的规划、设计、市场调查、立项定位，还需要非常专业代理机构的营销策划、推广，专业的经营管理做后期服务 从开发的角度来看，就可以从规划、开发流程、利益三大层面进行比较；从投资角度来看，住宅可以买来自用，是保值投资，风险性极小，而商业项目一旦没做旺其价值就极低，甚至一文不值，风险性极大。 1、规划区别 2、开发流程区别 3、利益关系区别 八、商业地产与住宅的8个不一样？ 1、地理位置选择不一样。 2、目标顾客不一样。 3、功能、用途不一样。 4、消费环节不一样。 5、对物业的要求不一样。 6、产品的设计不一样。 7、销售、营销不一样。 8、投资回报的形式是不一样的。 九、商业地产运作的几大难点？ 1、开发商的矛盾，短线还是长线？ 2、招商与销售的矛盾，低租金如何保障承诺的高回报； 3、建筑格局与商业模式的矛盾，好的开头是成功的一半； 4、运营的难点，高额的宣传投入和争取全体商户的支持是成功的基础； 5、业态组合、商户筛选、内部规划，体现的全是水平！ 十、商业地产的五个基本元素？ 场地 货品 商管公司 经营者 消费者 十一、商业地产运作的标准模式？ 选址定调 市场调研 系统定位 规划设计 招商推广 商铺销售 运营管理 十二、商业地产的十大关口及十大误区（详细解释） 十大关口 第一关 “思路” 第二关 “策划 ” 第三关 “整体布局” 第四关 “招商” 第五关 “开业策略” 第六关 “团队” 第七关 “市场化经营” 第八关 “产权分散” 第九关 “纸上谈兵” 第十关 “三通” 十大误区 误区一 用建筑设计代替商业设计 误区二 建筑设计先于商业设计 误区三 营销策划代替商业规划 误区四 重外观形象，轻内部结构 误区五 重装修标准，轻配套适用 误区六 重硬件投入，轻人文关怀 误区七 重共享空间设计，轻经营成本测算 误区八 迁就主力店要求 误区九 按自己的主观和经验草率行事 误区十 盲目崇洋媚外，忽视国内实际 |