由于“以房养老”存在诸多不确定因素影响，市场前景目前并不明朗。接受采访的专家一致建议，在目前房价普遍虚高的市场环境下，政府应出台指导性估价制度和标准，成立具有公信力的中立非商业估价机构，既使机构受益，也不让百姓吃亏，从而实现双方共赢。 拥有房屋完全产权的60周岁以上老人可以将居住的房子抵押给保险公司，每月在保险公司领取现金来实现养老。6月23日，保监会正式发布 《关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见》，从7月1日起，北京、上海、广州、武汉正式试点为期两年的“以房养老”。 接受中国经济时报记者采访的专家表示，由于“以房养老”存在诸多不确定因素，市场前景并不明朗，但这是对目前养老方式的一种补充和探索，且与社保体系的建设和完善并行不悖。 市场前景目前还不乐观 当前，我国银发浪潮来袭，60岁以上老年人口超2亿，但养老保障水平还较低，虽然近年来国家不断上调养老金水平，但真正提高居民养老生活质量，还有赖于建立多层次、可持续的养老保障制度。鉴于此，去年9月《国务院关于加快发展养老服务业的若干意见》明确提出开展老年人住房反向抵押养老保险试点，并由保监会作为此项工作的牵头部门。 老年人住房反向抵押养老保险，是一种将住房抵押与终身年金保险相结合的创新型商业养老保险业务，即拥有房屋完全产权的老年人，将其房产抵押给保险公司，继续拥有房屋占有、使用、收益和经抵押权人同意的处置权，并按照约定条件领取养老金直至身故；老人身故后，保险公司获得抵押房产处置权，处置所得将优先用于偿付养老保险相关费用。 “以房养老”首先受到了来自传统观念的质疑。 家住北京松榆里社区的江大妈坦言自己不会选择“以房养老”的方式，“‘但存方寸地，留与子孙耕’，这是咱们中国人自古以来的传统，我的房子肯定要留给儿女，至于将来怎么处置是他们的事。” 作为“80后”，今年30岁的陈军也认为这种方式有待商榷，“都说‘养儿防老’，如果让亲戚朋友知道我的父母把房子抵押给保险公司来养老，好像说不过去吧。” 中国房地产研究会副会长胡志刚认为，在目前买房很艰辛的情况下，很多 “啃老”的年轻人不得不“啃”父母的住房。“父母的房子用来养老了，这些年轻人就没房住了。” 对此，对外经济贸易大学保险学院教授王稳告诉中国经济时报记者，产业发展以市场需求为基础，“以房养老”的市场需求并不强烈，因此市场前景不乐观。 但王稳也强调，从国际范围来看，“以房养老”在欧美、新加坡、日本等国家也是小众化探索，并没有形成主流趋势和进行大范围推广。 目前，我国养老体系的基本架构依然是：政府主导的基础养老金、企业年金为代表的补充养老金、个人商业保险。个人若想享受更高质量的养老服务和保障，可以自由选择商业保险。住房反向抵押养老保险正是个人养老商业保险中的一个小众产品，是对商业保险产品多样化和产品创新的积极探索。 可以说，这是政府兜底之外的一种市场行为，与社保体系的建设和完善并行不悖，也不会对传统的养老方式产生影响。但对于失独家庭等特殊老年人群体来说，这将是很好的养老依托。 行业或将反应平淡 “多家保险公司对以房养老有兴趣，但由于实施细则还没出台，目前还没有一家公司递交申请，也没有相关产品出来。”在6月23日的发布会上，保监会人身保险监管部主任袁序成说。 此前，“以房养老”曾在南京、上海、北京、长春等城市的个别金融机构进行过尝试，均因效果不理想而停止。究其原因，一方面，为规避市场风险，对目标群体设置门槛过高，符合条件的申请人很少，以致业务很难开展；另一方面，金融机构和老人之间在有关具体细节方面较难达成默契，机构的收益难以确定，再加上国内缺乏完善的配套法律政策，有关机构开展此项业务积极性不高。 对于此次“保险版”试点，接受采访的专家一致认为，行业或将反应平淡。“这里面机会少，风险大，比如利率、定价、资产负债、现金流等业务风险，也将受到房地产政策、税收政策以及法律环境的影响，业务较难开展。”王稳说。 银行推出的“反按揭”多为定期产品，消费者可以选择“保证期限”，操作和结算简单，风险也相对较小。而保险公司承担长寿风险，必须依照合同约定定期向老年人支付养老年金直至身故，除了“保证期限”外，还将承担“保障期限”的风险，这是其他金融产品没有的，在产品设计和定价上对保险公司的业务能力提出了更高要求。 鉴于此项业务的复杂性，保监会对申请试点资格的公司设定了资质要求：应开业满5年，注册资本不少于20亿元；满足保险公司偿付能力管理规定，申请试点时上一年度末及最近季度末的偿付能力充足率不低于120％；具备开展反向抵押养老保险所必需的专业技术、管理能力和各类专业人员等。 而把保险和房产挂钩，也增加了不确定性。房价波动是影响“以房养老”的最大因素。保监会相关负责人在发布会上表示，保险公司在产品设计时必须综合评估风险，承担房价下跌的风险，不得向老人的家属追偿。另外，70年房屋产权等诸多不确定因素的客观存在，也在一定程度上阻碍了保险业进军 “以房养老”业务的信心。 中央财经大学保险学院院长郝演苏接受中国经济时报记者采访时用一个案例说明了“以房养老”在实际运作中的困境。去年，幸福人寿就“以房养老”在北京安贞社区进行试点，根据调研所得的数据分析，效果并不理想。有“以房养老”需求的民众，多是居住在计划经济时期所分福利房里的老人，他们经济条件有限，希望通过这一方式得到养老补贴。由于房屋所处地段好，老人的心理价位高，但无论在房屋质量、结构和环境上，都不能得到市场认可，评估价低于心理预期，在定价上双方难以达成一致。 在郝演苏看来，就目前来说，房屋价值评估的公允性很难把握，但这恰恰是反向抵押养老保险的核心，也是平衡投保人和保险公司的关键点。 对此，指导意见中称：“保险公司要聘请具有一级资质的房地产评估机构对房产价值进行评估，费用由保险公司和消费者共同负担。”郝演苏建议，在目前房价普遍虚高的市场环境下，政府应出台指导性估价制度和标准，成立具有公信力的中立非商业估价机构，既使机构受益，也不让百姓吃亏，从而实现双方共赢。 （转载自中国经济时报） |
