——曾昭俊 2016年区总社系统工作的重点是“效益和质量”，财务、审计、投资条线围绕这一重点，将从“夯实基础、打造平台、创新发展、强化监督”等方面做好工作： 一、夯实基础 所谓夯实基础，主要是从财务核算和考核等基础工作入手，提高会计核算质量和财务管理基础。 （一）以区社和集团关系梳理为契机，调整内部核算流程，提高工作效率。 1. 本着产权明晰、核算规范的要求，梳理资产关系。按照产证权属对现有资产做账面调整，对原来混在一起的资产，按照非产权关系和未来产权归属，重新调整，做到产权关系和核算关系一致。 2. 按照专业分工的要求，梳理集团与区社的资产收入。属于集团产证的资产年收入直接归集团；区社产证的资产的收入采用委托租赁的方式，由区社总体交由集团租赁管理，区社根据其资产成本及费用情况，结合市场因素，确定内部委托租赁价格，向集团收取租金。这样划分之后，区社和集团公司的收入核算框架相对明晰，使核算与租赁管理一致。为此，需要对现有合同进行梳理，将以区社或其他单位（大场、顾村）名义与租赁户签订的合同变更为集团公司，同时，区社（大场、顾村）与集团之间签订委托租赁协议。 3. 按照管理职能，区分区社与集团的费用支出。集团作为独立的核算主体，由于长期以来与区社的职能区分不够严格，合署办公，导致费用支出混合。经过综合改革之后，区社和集团不仅职能上做了区分，而且分开办公，就可以将区社和集团的支出分清，这便于正确核算集团的财务成果，有利于集团的进一步发展和提升。为此，需要将现有的公用事业费借有关服务合同进行梳理，并办理合同主体或户名的变更手续；此外，对人员支出进行梳理，并办理社保关系的转移手续。 4. 整合现有核算单位，理顺内部核算关系。首先，对集团公司的账务进行梳理。根据综合改革的总体思路，将现有的集团本部、北翼商厦、商铺部的账套进行整合，将三套账合并为一套账，并按三部四中心的结构进行部门核算；此外，对其他独立核算单位可进行梳理整合，在条件成熟的时候，将三个菜场的独立核算单位合并为一个独立核算单位，减少账套，以减少重复工作，提高效率。在此基础上，对财务部内部分工进行调整和优化。 （二）建立财务考核机制，加强财务绩效考核工作，提高执行力 。 从2015年会计基础工作检查情况看，基层财务基础管理还是存在不少问题，有许多不该发生的错误总是屡错屡犯；审计发现的问题整改也不够到位。究其原因，主要是财务的责任心差，执行力不够。针对这些现象，设想通过建立考核机制，加强财务绩效考核，提高执行力。 总体的考核思路是：对于日常工作，采取百分制考核，按照预算管理、会计基础工作、会计报表及财务分析、租赁台账及业务数据分析、内控制度执行、财税法规执行、审计整改等几个维度，分别设立不同的分值比重和扣分标准进行考核；对于一些特别重要的事项、常识性只需要认真就可以完成的事项以及对公司影响较大的财务事项，财务一经发现，即时处罚。 （三）紧贴主业发展，做好主业分析（设置分析模板） 针对现有的财务分析质量参差不齐的现象，财务部将以上市公司的财务分析要求，结合现有的总部财务分析体系，听取各方建议后设置分析模板，做好主业分析：区分租赁和经营类企业，建立不同的财务分析模块，统一分析指标和要求。其中，租赁业着重分析租赁业务的收入结构（自有房地产、租入房地产）及其贡献率、租赁客户的行业构成、租赁价格比较、合同履约率、换手率、空置率、租金递增情况、租赁成本；经营类企业着重区分各类经营收入及其结构、贡献率、成本构成进行分解分析；同时，从总体上对租赁和各类经营的收入成本及其贡献结构做分析。 二、打造平台 为了减少重复工作，实现信息共享，将资产管理、招商管理、租赁合同管理和收租控制等环节有机统一，同时为了提供工作效率，有必要提升信息管理手段，提高信息管理水平。 (一) 建立资产信息管理系统 1. 现有租赁数据管理状况与不足。目前，区社全系统有2300多份合同，对租赁合同的管理主要依靠财务条线所使用的租赁台账，一段时间以来，这套台账对于了解全系统租赁状况及其租赁合同的执行起到了一定作用。但是随着租赁管理专业化要求的提高，作为电子表版的租赁台账已经不能满足管理要求；由于电子表固有的缺陷，不能实现信息在各部门之间的共享，也无法将整个管理工作在部门之间进行合理的分工与协作，自动化性能较差，工作量大；另外，财务所登记的租赁信息相对滞后，不能及时掌握租赁合同变更的信息，不能充分发挥财务监督职能；反之，业务部门也不能及时掌握有关租金收取等信息，影响了租赁管理水平的进一步提升。 2. 资产管理系统主要功能。为了解决以上问题，设想建立一套资产信息管理系统。整个系统包括资产管理、招商及租赁合同管理、租赁账务管理三大功能模块，实现各种数据的录入、修改、更新，数据的传输，数据的计算、统计和必要的分析，各类数据报告等功能数通过第三方搭建资产信息平台，将物业管理与财务核算进行有效的整合，提高资产管理水平。 3. 建立资产管理信息系统的步骤。为了切实做好此项工作，首先要成立专门工作小组，建议工作小组成员由办公室、项目部、招商部、管理部、财务部组成，并由领导分管负责；其次，开展需求调研，形成用户需求书面报告；第三，与开发商洽谈；第四，软件开发或升级；第五，整理有关信息资料；第六，落实专职管理和工作人员；第七，录入现有资产、合同及其执行情况数据；最后试运行和正式运行。 4. 建立资产管理系统工作时间节点。第一季完成工作小组建立及明确工作任务；第二季度完成需求调研，形成用户需求书；第三季度完成软件的开发调试；第四季度完成数据的采集、整理和录入，并试运行。 (二) 升级财务软件 现用的财务用友系统为单机版，且非正版软件，在数据的安全性上存在一定的隐患；各基层公司数据备份上传总部不及时，总部与各基层公司之间也无法进行联网操作，再加上一些财务人员对保护财务数据的意识较差，一旦某公司财务电脑出现问题，很可能发生财务数据丢失，无法恢复的情况。此外，总部大财务核算受单机版软件的限制，一个服务器只能同时登陆5个账号，财务及审计人员需要错时登录操作，登录高峰时经常会出现死机现象，这样不仅无法实现财务数据的共享，而且受到操作人员数的限制，一定程度上影响了工作效率的提高。为此设想将财务软升级为正版网络版，在总部IT室设置一个专业服务器（不再占用财务人员的电脑），实现财务信息的统一管理和共享，保证数据的安全性，减少了基层财务人员手工备份上传的工作；同时，便于总部随时掌握、实时监控下属单位的财务情况，有利于发挥总部财务的监控职能。 目前，月末报表汇总时，除了主要的报表可以自动取数之外，还需要手工录入一些其他数据，这不仅增加工作量，而且增加出错的几率。因此，设想在报表系统中增加一些功能，自动取数并生成所需表单等，提高报表汇总工作的准确性和效率。 （三）打通内网与外网 三、创新发展 所谓创新发展是有效利用现有资源，采取灵活多样的融资方式，拓展资金渠道，提高融资能力，提高资产的流动性。 （一）创新债务融资方式 1.资产现状：区社系统拥有商业房产42万平方米，但缺点是零星、分散，除了商业街、沪客隆市场等九十年代开发的项目以及近两年开发的美罗湾、翼之风等具有单体规模之外，大部分房地产都是规模较小的铺面、仓库和场地。其中全系统有证房产将近32万平方米，扣除已经抵押的95000平方米，全资企业将近26万平方米，有证资产20万平方米，已抵押资产3万平方米，主要是集中型物业。 2.资金需求：随着区社存量资产改造项目的不断推进，区社的商业房地产初具规模，为跨越式发展奠定了基础，也为后期的项目开发开辟了道路，后期的项目开发随着跨越式发展的起步在规模上和形式上将会有所突破，由此对资金的需求也将会有所提高。按照现有或计划中的项目建设，预计明年的资金需求大约在12500万元。 3. 融资现状 ：目前区社主要的融资渠道是银行短期流动资金贷款和少部分经营性物业贷款。流动资金贷款的优点是手续简便，融资成本相对较低；缺点是短期还贷压力大，由此会产生资金闲置（保留周转性还贷资金）问题，到期后有续贷风险；此外，“短借长用”在现行信贷政策下，对于区社现在的业态来讲，存在信贷资金投向的政策风险。 区社全系统现有短期信贷授信42800万元；经营性物业贷款授信4400万元；合计授信额度47200万元，其中实际使用了34430万元，基本执行基准利率。目前区社的资产负债率39%，处于较为稳健的水平。 按照工程进度及合同约定，明年的重大工程项目的资金需求大约在12500万元，据此，按照现有的存量资金和可使用的授信额度计算，明年的资金供应缺口不大。但是，为了提高资产的流动性，需要利用现有资产资源，充分变现，筹措更多的资金。 4. 创新融资渠道 资产打包融资，用区社现有未作抵押过的有权证的资产打包，通过银行，进行资产证券化，组合融资。初步统计，全系统有证房产将近32万平方米，扣除已经抵押的95000平方米，尚有将近23万平方米的房产可以抵押，按平均每平方2万测算，价值大约在46亿元，拿出其中的三分之一，按60%的抵押率，大约可以融资10亿元，但需要解决融资题材问题； （二）探索股权融资 企业上市是企业综合管理提升的重要标杆。争取企业上市，不仅可以通过资本市场，将企业股权证券化，既可以筹集到企业发展资金，也有利于提高区社综合管理水平。在区社系统选取合适的企业，按照上市的标准规范财务核算和财务管理，做好必要的财务准备。可以考虑的企业包括北翼集团和华森公司。 1. 组织资产盘点，清产核资。按规定，上市公司必须为股份制公司。对拟上市的集团公司，需要进行产权、股权的梳理，做好清产核资和资产评估工作。为此，要组织资产的盘点核查工作，尤其是对不动产，要进行实地盘点核对，组织资产评估，做好资产账面的调整。 2. 完善财务管理制度，规范财务核算。上市公司必须严格按照企业会计准则及有关规定进行财务核算，保证会计记录的完整及相关文件、合同的妥善储存。对照上市公司的要求，对拟上市的集团公司和华森公司的相关管理制度进行梳理完善；并对其近三年的营业收入和成本费用核算情况作摸底调查，按准则要求，进行追溯调整，以符合上市公司的要求； 3. 组织相关财务人员学习上市公司主要的监管法规、法则。国家法律，如《公司法》、《证券法》等；行政法规，如《股票发行与交易管理暂行条例》、《上市公司监管条例》等；规范性文件，如《上市公司信息披露管理办法》、《上市公司证券发行管理办法》等；自律规则，如《证券交易所股票上市规则》、《公告格式指引》等。 |