随着老年人口的不断增长，中国迈入老龄化社会。庞大且复杂的养老需求，供不应求的市场现状，已然诞生出无限的市场商机。加之房地产告别传统单一的住宅开发模式，亟待寻求新的利益增长点，养老地产正迎来可观的发展前景。 养老地产的兴起不过短短数年时间，却衍生出了不同的业态。其中养老护理、医疗保健、服务与休闲、文旅、金融等板块在这一时代命题下实现了多元化的糅合发展，在跨界合作中实现了产品及开发、运营模式的创新。 但是，在这个潜藏着巨大利益空间的新兴市场下，我们要如何独辟蹊径打造创新的产品模式，在运作过程中又是如何以其人文的运营理念、极具魅力的品牌文化、先进科学的设计征服老年群体的心，在产品布局又是如何别具心思地为他们提供优质贴心的晚年生活?养老地产成为资本的新宠，但同时又隐藏着各种暗涌和未知，身处市场漩涡中的我们到底要如何把握商机？ 因此，我们小组分别走访调研了上海2个养老地产——“上海杨浦区社会福利院”及“日月星护理院”。 “上海杨浦区社会福利院”占地23亩，设计床位1000张，入住老人900余人，工作人员300余人。属于国有事业单位，土地性质为划拨地。收费标准为：4500-5000 元 /月/人。年营业额（加上政府补贴）为5860万元—6400万元。 “日月星护理院”，占地7700余平方米，涉及床位500张，入住老人486人，工作人员135人。属于国有、集体、私营合作经营，土地性质为租赁。收费标准为：6000元-6500元/月/人。年营业额（加上政府补贴）为4000万元-4300万元，净利润率为15%左右。 结合上述调研数据，我们从养老地产市场供需现状、创新的产品开发模式、产品消费场景等维度进行研究，采用企业走访、资料数据收集分析（通过翻阅大量的资料）的手法，透析当前市场发展现状，认为养老社区将会是商业房产的一颗未来之星！ 一、上海人口老龄化严重，养老问题迫在眉睫老年人口规模快速增长，养老重任亟待解决 根据上海统计局的数据显示，上海的老年人口占比早已突破7%，并逐年呈快速增长之势。从2012年开始人口老龄化速度明显加快，截止到2017年底，上海60岁及以上常住人口达到539.12万人，65岁及以上常住人口达到345.78万人，分别比上年增加37.6万人和26.99万人。65岁及以上老年人口增量自2010年第六次人口普查以来首次高于新出生人口。 80岁及以上高龄老人群体持续扩大。2017年上海80岁及以上老年常住人口为82.77万人，比上年增加1.29万人，占全市60岁及以上老年人口的比重为15.4%。 根据当前上海人口年龄结构、人口机械变动和自然变动情况以及上海城市人口总量规划目标2500万人等因素测算，2030年左右，上海常住老年人口规模将达到历史峰值，约为480万人，常住人口老龄化率为19.2%。 人口老龄化问题是上海社会发展过程中必然面临的最严峻挑战，也是必须承担和解决的社会责任，是关系到上海每一个家庭的重大民生问题。因此，不光政府层面要尽快提高现有社会公共服务能力，完善社会保障体系并提高保障标准，我们企业也应该看准市场前景，及时制定规划，提前抢占市场，以适应一个人口迅速老化的社会结构，让每一位老人能够安享一个健康安全而有尊严的晚年。 二、养老需求庞大，供需失衡间的矛盾凸显 为应对如今的老龄化问题，国家提倡“9073”的养老目标，即90%的老年人居家养老，居家养老是指老年人在家中居住，并由社会提供养老服务的一种方式，既区别于机构养老，也有别于传统的家庭自然养老，它是以家庭为核心、以社区为依托、以专业化服务为依靠，为居住在家的老年人提供解决日常生活问题为主要内容的社会化服务。 三、养老市场潜力巨大多样化养老需求拉动养老消费的发展 截至2017年底，上海60岁及以上老年人口539.12万人，这部分庞大的老年群体具有普遍消费需求。而低龄（60岁至79岁）老年人口占老年人口总数的84.6%，这部分老年群体具有旺盛的养老需求和较强的消费能力，购买养老服务的意向强烈。 高龄（80岁及以上）老年人口占老年人口总数的15.4%，这部分群体的经济能力有限，社会资源不足，但仍有着刚性的养老需求，偏重于生活料理、精神慰藉等方面。 四、养老产业成房地产转型升级新热点主体多元化激活养老地产市场 老龄化社会催生的“银发经济”促使众多保险企业和房企纷纷掘金养老地产项目，通过跨界合作、资源共享创新养老地产运作模式。在养老产业布局上，房地产开发商为第一大参与主体，其拥有的不动产所有权、强大的资金后盾、丰富的开发运营经验、客群资源为最大的优势，能促进养老地产蓬勃发展。从房企的养老地产布局中可看出，基本以机构养老和社区养老为主，结合不同的创新模式和产品概念贴近不同老年人的需求，打造复合型、生态型的综合养老服务项目。 五、养老地产结合幼儿园给予老人精神慰藉 在2017年全国两会上，有代表委员建议在养老院附近设立幼儿园、托儿所，或者养老院和托儿所放在一起。如今代表委员们憧憬的那种温情动人的一幕，在北京市朝阳区一家养老机构里悄然成为现实。作为北京市“医养结合”首家试点项目的朝阳区双井“恭和苑”，推行“幼儿园+养老院”的“一老一小”模式，不仅有效提升了养老服务质量，也在逐步探索一条养老与幼教的双赢之路。 幼儿园和养老院，是两个截然不同的机构，连审批和监管单位都不同，将两者建在一个院子里，由一家机构来管理，不仅有此想法的人不多，恐怕连办理营业执照等相关证件都较为艰难。北京的“恭和苑”无疑开了先河，是养老与幼教方面的大胆尝试。 从硬件设施方面看，两家机构建在一起，许多空间和设备都可以共用，这将提升资源的利用率。尤其是床位空闲率、幼儿园的生源问题，一直是一些民营养老院和民营幼儿园的一大困扰，由于这些方面存在不确定性，资源不足和资源浪费并存是普遍现象，将两者结合就能根据具体情况随时进行调剂，实现资源互补，进而节约成本，由此可以增加这些民营机构的竞争力。 更重要的是，老年人最缺乏的是情感依托，如果住在一起的都是老年人，也许生活会少些朝气，但老年人与幼儿同处一院，时时可闻、可见孩子们的笑声和身影，或可解内心孤寂。社会相关机构与其组织孩子们到养老院慰问，不如将幼儿园和养老院建在一起；同样道理，孩子们也需要了解社会，需要从长辈身上汲取智慧，更需要从小培养尊老爱老的美德。有老人同处一院，孩子们的活动会更加丰富有趣，有益于健康成长。 这一模式显然值得推广，想必也会面临一些障碍与难题：在观念上，可能有不少人会反对，尤其当养老院有太多失能老人时，一些幼儿家长可能会认为孩子处于这一环境中不太妥当。同时，并非所有老人都喜欢和孩子亲密接触，推广中应各取所需、逐步完善。在管理方面，两者合二为一将形成一个新的融合机构，相应管理规则就得进行创新，以适应融合之后出现的新情况、新问题。 但相比可能出现的问题，“幼儿园+养老院”的优点更为突出，相信只要敢于尝试，许多难题完全可以得到解决，并形成一套可供借鉴的养老幼教双赢模式。 六、养老地产大有可为？养老地产模式透析养老地产开发与规划 从养老地产产品的类型可以简单地划分为复合型、机构型、社区型养老、特色主题养老，而从布局及业态规划的产品属性上划分，则可以再细分成各种不同的产品。其中综合型的社区基本囊括了养老服务的所有业态，是配备齐全的生活社区，而这也是现今众多房地产开发商及险资布局的方向，旨在营造一个养老生态闭环。 而其余的养老项目类型，如全龄社区、嵌入式服务中心、老年公寓、医养结合型养老、教养结合型养老、旅游养老等则是养老布局的不同形态，但这些也并非是孤立的个体，在养老地产开发中也会存在将以上几种形态结合，打造多功能的产品项目。 在养老产品的开发中，除了独立开发之外，更多的是采用合作开发的方式，不仅可以降低成本及风险、拓宽资金渠道，同时还能整合多方资源优势，促使养老项目向专业化、系统化、创新多元化的方向发展。常见的有房企与其他企业合作、房企与险资合作开发、房企与养老机构合作开发、险资与养老机构合作开发等类型。 七、我国养老地产运作与盈利模式 （一）长期持有型 持有型养老地产是指项目的产权仍在经营者手里，出售使用权给消费者。优势在于投资者能够保障项目的管理效果和服务水平，在长期的持有中根据市场反应调整运营策略，积累项目口碑和知名度，投资者也能获得持续稳定的回报。但劣势在于投资回报周期长，前期资金投入压力大。如今上海养老行业是朝阳产业，供销社与月浦镇政府协作，开办月浦养老社区，虽然无法在短期内收回投资，但是给供销社提供了良好的社会形象，是一个很好的开端，为后续打造供销品牌养老项目奠定了基础。 （二）销售型 销售型的养老物业，相对于普通住宅而已增加一些适老化设计，或者在社区增加嵌入式的养老服务中心，然后通过销售物业来回笼资金，且没有后续管理问题。 国内养老地产正处于初期发展阶段，盈利模式尚在探索，政策配套尚待完善，因此通过销售型的养老地产运作模式，既能给房地产开发商一个试水养老产业的机会，又能降低因投资回报周期过长而带来的资金风险。 （三）租售结合型 租售结合型的项目通常是包括住宅和老年公寓两部分，住宅包括普通公寓和别墅以用来销售，是回收资金的主力并对持有型物业形成支持，而老年公寓则嵌入到普通社区用于出租。项目社区内通常都配备专门的养老设施，如护理中心、照料中心以及老年娱乐生活设施等。 八、养老地产的前景展望金融工具的优化使用，促进养老资本多样化 尽管养老产业市场前景乐观，引来了各路资本的蜂拥而上，但是需要注意到的是，养老产业才刚起步，市场接受度需继续提升，养老群体的多样需求仍需发掘，产品的创新开发仍需完善，而盈利模式仍未清晰。 据有关统计，从全球情况看,养老产业一般利润也就在10%左右,国内不少养老企业更是连收支平衡都很难。因此，在进军养老市场的路上，我们应当优化使用金融工具，扩宽投融资渠道，并与政府紧密合作，深入研究当地政府的政策，并利用好政策，才能在养老市场的道路上越走越顺，越走越远。 九、创新养老产品，促进开发运营面向连锁化、微型化、精细化 养老地产将逐渐进入理性、有序的发展，有万科、远洋、保利、绿城、泰康等先发企业为代表的养老地产将慢慢走向连锁化运营阶段。 同时在互联网时代，养老地产的发展也必将搭乘高科技的快车，充分发挥创新思维，打通线上线下渠道，打造线上线下物业服务体系，实现互联网+养老地产。 另外，未来产品将更加贴近服务群体的个性化需求，向微型化、精细化发展，精准的定位和产品策略将成为立足于养老市场的主要竞争力。 十、消费场景延伸，打造全面养老产业链 养老产业除了聚焦于老年人的生活场景，同时还可以延伸至衣食住行、护理、休闲娱乐等各个消费场景，打造全面养老产业链。以养老服务为纽带，上下游延伸、横向拓展，就是一条产业链。在发展养老地产的同时，可以撬动产业链上的其它板块，实现资源的整合和互补，打造全生态的产业服务链。 我们要在不停学习其他企业的经营理念和经营模式的同时结合北翼自身情况，制定出一套符合自己的经营理念和管理模式，那样我们才能把握住养老地产这块商机，脱颖而出，为进一步实现“百年供销”做出应有的贡献。 我们相信，随着国内市场的日益成熟，投资理念渐趋理性和相关规划的逐步推行和完善，北翼的商业地产终将走出自己的一片天地。 孟昭文 高连杰 严凌 |