导语： 典当是世界上最古老的行业之一，也是最早的金融贷款形式。被视为世界典当业最主要发源地的中国，典当业有着1600多年的历史。从其诞生至今，历经兴衰。典当是指当户将其动产、财产权利作为当物质押或者将其房地产作为当物抵押给典当行，交付一定比例费用，取得当金，并在约定期限内支付当金利息、偿还当金、赎回当物的行为。 改革开放以来，随着市场经济的进一步发展，国有银行的私贷业务远远不能满足日益增长的融资需求。在这种情况下，典当作为一定程度上开展私贷业务的金融机构，就理所当然地具备了重新问世的客观条件。 在当代，作为特殊的融资渠道和融资方式，典当在金融领域的作用特别突出，对拓宽融资渠道、发展社会经济、方便民众生活、稳定社会秩序起着重要的促进作用。作为特殊的商品流通渠道和流通方式，其在流通领域内的作用也很突出，当物保管功能和商品销售功能即是其具体体现。正因为典当的社会促进作用，典当行在全国范围内得到了快速迅猛的发展。从经营的过程及协会数据来看房地产典当仍是行业主要业务。特别是商业地产、房地产抵押类业务问题尤为突出，下文除了阐述典当行今年来的发展情况以外，主要阐述商业地产类业务的风险点。 一． 典当行业总体运营情况 （一）资产总额略有下降，负债水平有所上升 截至2017年10月底，全国共有典当企业8457家，分支机构952家，注册资本1706.7亿元，从业人员4.8万人。企业资产总额1644.1亿元，同比下降1.3%；负债合计124.8亿元，同比上升10.3%；所有者权益合计1519.3亿元,资产负债率7.6%。 （二）典当总额有所下降 2017年1-10月，全行业实现典当总额2455.1亿元，与上年同期相比减少121.1亿元，降幅为4.7%。其中，动产典当总额856.6亿元，同比降低3.5%；房地产典当总额1217.1亿元，同比降低6.5%；财产权利典当总额381.4亿元，同比降低1.6%。 （三）业务结构保持稳定 按典当总额计算，2017年1-6月，动产典当业务占全部业务33.07%；房地产典当业务占51.17%；财产权利典当业务占15.76%。2017年1-10月，动产典当业务占全部业务34.89%；房地产典当业务占49.58%；财产权利典当业务占15.54%。与上年同期业务结构比较，动产典当业务和财产权利典当业务占比有所上升，房地产典当业务占比略有下降，房地产典当仍是行业主要业务。 截至2017年10月底，典当余额886.1亿元，与上年同期相比增加8.9亿元，同比上升1.0%。典当余额占行业全部资产总额的53.9%，说明行业的业务量、资金利用率都有进一步提升空间。根据中国人民银行网站公布的数据显示，2017年10月末社会融资规模存量为172.21万亿元，典当余额占社会融资规模存量的0.01%，较上年同期基本持平。 二． 总体盈利情况 （一） 营业收入有所下降 2017年1-10月全行业实现营业收入71.2亿元，同比降低8.1%。其中，主营业务收入（利息及综合服务费收入）61.8亿元，同比降低11.8%。总体盈利能力上升 2017年1-10月，全行业实现营业利润12.4亿元，同比上升4.4%；净利润8.2亿元，同比增长6.5%；上缴税金4.9亿元，同比降低27.8%。 行业亏损面与亏损额较上年同期有所上升。其中出现亏损（营业利润为负）的企业有3775家，亏损面44.6%，较上年同期上升6.1个百分点；所有亏损企业的累计亏损额共9.8亿元，同比上升38.0%。 （二） 房地产抵押类业务仍是典当行行业主要业务 普通住宅市场、高档公寓市场、别墅市场等。非居住房地产市场可进一步分为写字楼市场、商铺市场、工业用房市场等。 从上述数据可以看出，房地产抵押仍然是重头戏。按用途(功能)划分。可分为居住房地产市场和非居住房地产市场两大类。居住房地产市场可进一步分为 在典当行的日常经营中我们接触的主要是居住类房地产及工业用房，非居住房地产市场中的商用类房产接触的较少。那商业地产是否与住宅类房地产一样有抵押借款的价值？在操作过程中需要注意什么？可能碰到的风险点又有哪些？ 三． 商业地产分类 （一）传统商铺：商业地产最开始的雏形就是服务于人们日常生活的发廊、食店、便利店，他们以普通居民为服务对象，服务种类比较齐全，以满足人们的日常生活起居为基本目的。这种原始形态的商业地产，遍布城市每个角落，因为其具有很大的灵活性，目前仍为广大投资者的首选和发展基础。现在仍有超过一半的投资者首次投资时钟情于传统商铺，但其规模一般较小、抗风险能力低。
（二）专业市场：专业市场是市场细分的产物，它以某类产品品种齐全的优势，牢牢占领了商业市场一隅。电脑城、数码广场、装饰家居等专业市场纷纷诞生。这种市场现一般偏居城市四周，对区域的要求性不是很高，但非常强调“集群效应”，有规模就有人气，有人气也就有了商气。
（三）市中心综合商业市场：城市中心综合商业市场基本上位于城市中心传统商圈，厚重的商业氛围、消费者的消费习惯保证了这种商业市场永远站在商业地产的前端，是一个城市商业发展的“晴雨表”。它一般都处于城市中心地段，口岸的不可复制性成为了决定性因素，它是消费者消费习惯场所，这就保证了其超强的购买指数。但此类商业市场高昂的置业价格和经营成本也让很多“垂青者”望而止步。
（四）社区商业中心：以社区超市、大型购物中心等为代表的社区商业中心满足了人们就近消费的需要，但这种消费往往以日常消费品为主，在档次上和城市中心综合商业市场尚有差距，但方便性是其“杀手锏”。
（五）休闲度假商业：现代人的生活节奏越来越快，普遍感觉压力巨大，都渴望身心的放松，都渴望远离城市的喧嚣和繁杂，回归自然。于是休闲商业地产模式风生水起，但客户群体在目前形式下尚欠稳定，稳定的客户群体直接关系到了它的成败。
（六）商住办公楼：商住写字楼的出现完全是现代社会高速快捷的产物，集办公与住宿为一体，让在“家”办公成为现实，是许多中小型公司的“权宜之计”，但一般都很现代化，很符合年轻人快节奏、追求时尚的消费习惯，以SOHO为代表的商住办公楼是其典型代表。
（七）甲级写字楼：作为商业地产高级表现形式的甲级写字楼市场的空缺很大，但前景也很光明。 四、 商业地产如何估价 商业地产的实物状况、权益状况和区位状况都会影响到其价值。 （一）实物状况 建筑结构：混合结构和钢混结构较多，钢结构的比较少。一般一些沿街的小店铺是混合结构的居多；商场则以钢混结构居多。一般来说配置电梯的商业地产一般都是钢混结构的。这些，我们在房地产权证或者交易中心的登记簿信息中可以查到。 建成时间：建成的时间也很重要，这关系到建筑物的可使用时间，以及维修费用的多少。 （二）空间布局 空间布局包括两个方面：整体建筑物内部的空间布局，另一个就是待估商业地产内部的空间布局。另外，一些大型商业用房往往要分割出租，其内部空间能否灵活的间隔对其收益产生较大的影响。因此，对商业地产进行估价时空间布局的考察很重要。 （三）楼层 通常状况下位于底层的商业用房价值要高于其他楼层的商业用房。如根据一般的估价实践，大型商业大厦二层的价格可能是底层价格的50%-80%，三层为底层的40%-60%，然而对于一些社区内的商铺，二层价格可能只有底层的35%-50%。我们现在评估大多都是2层、3层和4层分别取1层的70%、60%、50%。但是如果有自动扶梯上下，首层商业用房与其他层商业用房的价格差距将大大缩小。这个主要是现场勘查，2层、3层和4层的交通便利程度，以及楼层差异对人流的影响程度。 （三） 权益情况 （1）所有权或都使用权情况 土地所有权状况和土地使用权情况：A 土地的用途是什么。目前做了很多的商业物业，土地的用途各种各样，有商业的、办公的、工业的、住宅的。我们评估的时候要看清楚，土地的法定用途到底是什么。B 土地的来源是什么。是国有土地还是集体土地。如果是国有土地，那么其使用期限还有多长。 房屋所有权状况：房屋的所有权人是不是委托方，如果不是委托方，那么在抵押评估时需要产权人出具同意委托人将该物业进行抵押的股东会决议书。 （2）他项权利设立情况 他项权利的设立情况主要是影响我们评估的抵押价值。在抵押评估时，我们要去交易中心查阅该商业物业的抵项情况。 （3）限制情况 建筑物的限制情况，可以到房地产交易中心查询。主要就是一些法院封查信息等。 （4）出租或者占用情况 出租情况：租金、租期。根据租期的长短。如果是租期短于一年，我们在评估的时候可以不考虑。如果租期长于一年，我们在评估时则要考虑租凭情况的影响，分租期内和租期外两个阶段进行评估。 总而言之，商业地产的坐落、方位、与重要场所的距离、临街临路状况、朝向、楼层等都是需要考量的。影响商业地产价格的首要因素是所处地段的繁华程度，繁华程度越高，商业地产的价值越高；道路状况、出入可利用交通工具、交通管制情况、停车方便程度等也是影响估价的重要因素。 五、商业房地产抵押价值评估风险 （一）经济下行,社会消费品零售总额增长速度下降,商业地产收入下降 社会消费品零售总额是指企业（单位）通过交易售给个人、社会集团非生产、非经营用的实物商品金额，以及提供餐饮服务所取得的收入金额。社会消费品零售总额增长速度下降。 商业地产营业收入下降，断租风险增大。 （二）商业地产供给量增长迅速,同业竞争激烈 自 2010 年住房限购令之后，商业地产快速发展，特别是城市综合体大量建设入市，同质竞争白热化， 2010 年以来，每年商业房地产新开工面积从之前的 1 亿平方米左右提高到了 2 亿平方米。 商业营业用房一般施工时间为 2~3 年，因此我国开始迎来商业房地产较大规模的竣工。购物中心在部分一二线城市出现不同程度的饱和，对经营能力的要求不断提高。 近两年进入商业地产较集中的开业期，供给加速使得部分城市无法消化， 部分城市零售物业空置率已超过 6%的警戒线。 商业房地产收益降低。 （三）受电商冲击，商业房地产处于业态调整期,收益的不确定性增加 为了和电商形成差异化竞争，商业房地产增加体验式产品。商业业态的组合中，零售业态从占比 70%到 80%,下降到30%到 40%, 同时大幅度提高以休闲娱乐 （包括电影院、冰场、健身会馆、电玩城、KTV、美容美体）、餐饮、儿童教育、艺术等业态为代表的体验式业态。商业地产业态处于调整期，能否成功具有极大的不确定性，影响对商业地产净收益的测算。 六、商业地产抵押估价风险防范对策 （一）合理确定商业房地产净收益 运用收益法估价时，要调查估价对象至少近 3 年的各年净收益，并结合近 3 年类似房地产收益水平的基础上合理预测净收益。 商业房地产获取收益方式可分为出租和营业两大类。 对于出租的，只要是能够通过租赁收入测算收益的，宜通过租赁收入进行测算，但要以备案的租赁合同为准。租约外的期限内， 按净收益不变或净收益按一定比率递减进行计算。对于明显高于市场租赁价格的，要以客观租金为准。详细分析租赁合同内涵，各项费用是由承租人还是由出租人承担，并进行相应扣除。 （二）强制拍卖税费应在评估价值中扣除 抵押物假定在估价时点强制拍卖时产生的税费，在抵押权实现时由房地产贷款人缴纳的税费，在大多数情况下是不可实现的，常常从房地产变现价值中扣除，因此该项税费应当在房地产抵押评估价值中扣除。抵押评估价值公式为：市场价值-估价师熟知的法定优先受偿款-贷款人缴纳的拍卖抵押物税费。 （三）加强风险控制,建立动态监测机制 重视风险提示，建立动态监测机制，即时跟踪提示。 商业房地产抵押贷款期限较长，一般为 5—8 年，最长可达 10 年，抵押估价是估价时点时的价值，市场风险增大时，必须重视风险提示。我国目前公布的房地产统计数据中，商业房地产数据匮乏，需要相关当事人合作，建立商业房地产动态监测机制。 综上所述，典当行大部分抵押类贷款都是做住宅类抵押，商业地产也可以进行抵押贷款，但是商业类地产抵押贷款金额大、周期长、估价难、风险高，处置费用高。在实际操作中需要专业人士对抵押的商业地产进行综合评估、以及对于借款人的还款来源与经营情况一定要深入了解，才能避免在抵押贷款中出现的问题。 张欣 焦建芳 王华 |