——物业管理自主自由的探索和发展
“十三五”以来，全国经济社会保持总体平稳、稳中有进、进中提质的发展态势，一线城市综合实力和国际影响力、人民生活水平和社会文明程度都站上了新的起点。党的十九届五中全会通过的《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标的建议》中明确提出了实施城市更新行动的规划和必要性，是对进一步提升城市发展质量作出的重大决策部署，更进一步对一线国际化都市提出了要形成国内大循环为主体、国际国内双循环相联动的新的发展格局。
供销社从第二次转型改革后开始了逐步从商业地产走向产业地产经营的道路，跟随城市更新进程化的发展，以“一业为主、多业并举”的经营模式网状式发散，从而提高企业整体收益并协调内部能耗，依托主业即产业地产的大循环带动多业即生产加工、仓储物料、医药农资等的双循环这一模式，贴合经济发展脉络及城市发展诉求，不断加快产业转型及多向拓展的步伐。虽然自2019年末新冠疫情爆发后经济体系遭受重创，并同时伴随各行各业的经营滑坡，但供销社的收益却不减反增，纵使商户租赁减免金额高达5000万元，却反衬出了产业地产经营相较于传统商业的稳固。
（一）调研选题与方向
产业经营是企业通过对自身的人力资源、自然资源和市场资源进行整合，优化产业结构，降低经营成本，逐步扩大市场占有率，实现规模经济的一个过程。将供销社主业剖析开来，传统的沿街商铺租赁已经从产业占比约80%逐年降至了45%以下，自2016年11月水产路翼生活广场作为社区综合型商业体的代表开业以来，同步引入中信泰富物业管理体系，从而成立自主企业翼联物业开始，随着罗泾睦邻小镇、轧花记忆园的陆续开业以及商业街的转型升级，供销社产业结构中的支柱性经营就在综合型商业体中凸显了出来。
而在整体经营收益占比和经营的过程分析中，更为突出的则是物业管理与前期招商延续至后期运营时，双方产生的交互和协同；（招商、运营、物业，以下简称）三方可各自为政又环环相扣，招商影响着运营、物业限制了招商、运营要求着物业，反之物业为招商服务、招商为运营开路、运营为物业协调。供销社正在逐步从纯粹的商业运营中精炼出物业管理的比重，通过单独成立自主的物业公司，仿效复制成熟的物业管理模式，尝试着形成适合自我产业的物业管理系统。
所以在初期，基于对三方协同性的调研重心偏向于狭义物业管理体系的横向对比，但随着对自有商业体、商业街、社区型商业板块的深入探索，前期招商和实际运营的不可分割性暴露了出来，从而使调研的方向走入了更为综合而全面的一体化，及自开业前初始的阶段性流程化；基于招商运营及物业管理趋向较为抽象的概念，是系统化交互、人与人行为化的表现，所以调研所得到的具体数字十分有限，但根据走访的多家包括自有、租赁、第三方所属等的综合型商业体基础对比和归纳数据来看，仍可初现端倪作为浅析。
（二）调研实报与解析
计划上需选择具有代表性的综合型商业体作为调研对象，以供销社主阵地宝山区为范围，在自有产业中选择了自主物业的标准综合型商业体水产路翼生活广场、轧花记忆园，租赁轻资产中选择了业主持有物业的社区综合型商业体罗泾翼生活·睦邻小镇，以及使用第三方物业的综合商业体部分北翼生活馆。除此之外，在狭义物业的纵向对比后，为了产生三方协同实况的横向对比，将调研样本拓宽到了他方同类企业旗下的综合型商业体，包括自主与第三方物业相结合管理的花园城City，自主物业全包全投的宝杨宝龙广场；虽然后期因为地域接近，对宝乐汇及诺亚新天地也进行了连带走访，不过因为其与宝龙广场的管理体系基本相同，故仅做参考。
另外，鉴于新时代城市发展的多样性和革新性，配合供销社近年来资产的实际发展方向，综合型商业体并不仅仅局限于独栋或多栋的商厦型大楼，对于集中型商业街、社区型综合商业板块或街区，都需要纳入调研样本的范畴。所以采集走访的刘行新街、北翼商业街、罗店大居翼邻坊也具有相当的调研价值，最后因即将开业的翼海上（长滩）菜场在前期招商与业主方物业在协调中出现的新情况十分具有代表性，便也将其列为了调研样本进行深入走访和解析。
1、各自设限后的相互作用
从物业管理的狭义定义上来讲，它是对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，包括其管理区域内的环境卫生和相关秩序的系统行为；看起来和房屋的前期招商是没有关系的，应当在招商后对实际经营时才会产生相互作用。但在实际操作上，业主方物业从毛坯房屋到商业体开业都占据着相对主导的位置，且而无论这个业主是自己（即企业自有）或第三方（即租赁资产），招商在未正式开始前直到后期的补充过程中都处于相对受限的位置。
水产路翼生活广场作为由第三方物业向自主物业转化接手的案例具有极佳的代表性，在原始招商的过程中因为是自有资产而得到了相当的自由空间，磨合协调都产生在与工程的互动当中，但如果将时间轴反推来看，在工程条件的限制下而在招商设计规划中做出的妥协，譬如因绿化覆盖率的要求而牺牲的招商面积、考虑消防通道排布而舍弃的高收益业态、因为楼层层高、管道铺排、烟油隔离等硬性条件已经焊死的情况下而对餐饮及零售比例的数次调整，最终都归纳到了物业管理的范畴之中。因为由第三方物业接手至自主物业后，这些限制条件反而变得更为突出，楼板承重对新媒体移动性业态的要求，广场疏散和消防安全对儿童娱乐设施布局的规划等，都在逐步增加后期招商的难度。
但实际上招商在受到物业限制的同时，也是物业对招商规范化、程式化的反作用，其最终表现为更符合安全合理的业态布局，虽然对消费习惯做出了一定的牺牲，但非常适用于同类商业体，譬如借鉴了翼生活广场餐饮与教育培训大占比，几乎没有零售业态也能产生实际收益回报的罗泾翼生活·睦邻小镇。包括为了在招商方面受到了第三方物业包括业主方强力限制的北翼生活馆，因为与物业设限的协同经验而全部偏向了小资化、中高端的餐饮业态集中招商，配合强要求的体育类培训业态，反而收获了更多元的客户和消费群体，虽然在单位租金上看似降低了标准，但整体商业却被抬高和规范了。
而三方的相互作用力另一方面则表现在开业后运营对物业的设限要求，这个时候基于物业的服务型基本属性，商业体在运营中所遇到的各种问题都仰仗着物业管理来解决，或者说都需要物业进行一定的妥协。商业运营的最终目的必然是高收益和高关注，所以刨除日常运营中会产生的故障维修、保洁保绿、安全巡查等常规物业管理行为，当作为标杆的翼生活广场举办大型营销活动的时候，运营对物业所提出的要求是偏向强硬的，用电用水、人员排班、网络灯光、装饰布置，在部分牺牲物业的前提下最大化得保障了运营活动的进行和突出的成效。
2、自主自由对比第三方的协调
一般情况下官方认为物业管理在我国发展不过20年，是由国外传入的管理概念；而通常由第三方学习而来的成果将其转化为自身的经验，其最终目的都是为了得到自由度的最大化。供销社由中信泰富模板中剥离出的管理体系，成立翼联物业的目的也是为了在产业结构化清晰的进程下，逐步实现物业管理的高度自由；一如调研中走访的宝龙广场、宝乐汇、龙湖天街等综合型商业体，其物业管理皆由企业自主团队或直属物业公司所包揽，无论从执行或投入等各个方面来看，都最大程度上实现了自给自足。
那么高度自主自由化的物业管理模式下，确实可以产生更高、更好的效益吗？北翼商业街作为传统老牌的商业街区式综合商业体就很有发言权。作为已经运营超十余年的成熟商业体，因为电商对线下零售业的强烈冲击，商业街在2018年正式开始规划转型；在对周边业研判和房屋固有属性的综合考量之后，教育培训集中业态的规划得到了充分的肯定，因为物业的自主自由而向招商开启了“一路绿灯”，虽然因为停车位的硬性要求曾经产生过分歧，但物业与招商对此的态度是空前一致的。又譬如后期管理办公室的搬迁，也首要考虑了招商面积的优劣和实际的租金收益，在物业和工程上都做出了极大的让步，将原本情况较为恶劣的地下室区域重新划分，以人为本、以产生最高的效益为指标，增加硬性设施设备、挑高层面、新设通风、重新排线排网；这也在最大程度上保证了商业街转型后运营的刘畅和有效。
值得强调的是，对物业自主自由的强烈追求是必须的、迫切的、超值的，这一点从对比租赁轻资产由业主方或第三方物业管理的案例中就可见一斑。翼生活·睦邻小镇从租赁合同签订开始就被业主方占据了绝对的控制权，尤其当房屋本身存在着商业条件不足和限制条件极多的情况下，招商初期的进程又因为疫情的影响而产生了滑铁卢式的断层，可谓雪上加霜；在经过了墙面重整、消防二改、电容增量等一系列操作之后，由于商业体量的比例，物业管理人员的派驻份额也超出了预算，这就给投资回报和收益率产生了巨大的压力。
考虑到翼生活·睦邻小镇的业主是个人企业代表，故又同步对比了从上市企业上港集团处租赁的翼海上（长滩）菜场，虽然在招商初期确实表现出了良好的尊重和高度的配合，但在之后的各种细节问题上包括对外立面的强制化统一要求、反复协调才最终让步的停车位等都又展现了作为业主方物业的强烈控制欲，不过由于菜场的体量较商业体要小得多，也属于较为特殊的商业业态，所以在横向样本的对比上并不十分突出。然而第三方或租赁业主方物业的态度和手段，都让招商和后期运营“心有余悸”。所以成立自我所属的物业公司，建立自主运转的物业管理体系，实现真正意义上的物业自主自由，供销社为提高产业地产经营效率而走的这步棋可谓是相当正确的。
当然，每件事情的两面性都会在高度自由化下显露无疑，因为物业管理体系的不完善而导致的维修滞后，常年规程化条框的执行下灵活性的丧失，小到卫生间的门把手、大到极端低温却没有热风空调，都在一定程度上让后期运营受到了影响。不过，本着瑕不掩瑜的原则回过头对比类同的商业体，宝乐汇也有顶层漏水近三个月无人修补的情况，而花园城自主物业部分在疫情对餐饮冲击如此巨大的情况下仍旧运转良好，诺亚新天地虽然不断重排品牌和业态，但物业布局和设施设备一直畅通即时，物业自主自由的优势绝对超过了它所产生的弊端；更不用说，其弊端的产生大部分原因是物业管理的发展不成熟和规则的不健全，这样普遍存在于广义物业管理行业大环境的问题。
3、传统与新时代的发展与同步
在物业行业初创的很长一段时间里，物业管理企业服务水平都是良莠不齐的，其管理价质不符、违规、侵权的现象时有发生，致使投诉率居高不下，令许多企业对物业行业产生了极大的抵触和反感；不过这是每一个“舶来品”行业在本土生根发芽过程中都必须且经历过的，纵使发展至今仍有对物业管理的误解和恶意，但随着行业规范化、企业集成化、城市进步化的提高，经济大环境整体复苏向上，物业管理的前景趋向都是光明的。
在走访新旧形式结合的街区式商业板块刘行新街时，就可以明显的发现传统第三方物业管理和新时代大居化发展下物业管理的差别，还有他们的碰撞。刘行新街的物业管理表面上是由大居馨佳园所委托的第三方，但进行实际物业管理的却是租赁方（即供销社）下属的子公司，从招商到运营再到物业管理变成了集成化、一体化的，归属于同一个部门、同一批办公人员的工作，虽然表面上三方在操作上都十分顺畅无阻，但背后所消耗的成本却反而更多了；又因为长期一体化的管理导致了某一个方面出现问题，却不知道要找谁解决的尴尬，直至新的物业公司入驻，明确规程和区域划分，用发展的眼光和现代化的条框把原本传统集成又细碎化的物业管理重新凝合了起来，虽然租赁收益和资金的投入在一开始被拉高，但却降低了人员成本的能耗和浮躁，也清晰了管理的条陈和布局。
作为在传统租赁商业经营了多年企业，供销社对物业管理的探索也不是一蹴而就的，吸取了刘行新街传统式“一把抓”物业管理的短板之后，对罗店大居配套翼邻坊的物业管理模式就做出了改良，虽由于翼邻坊（年吉路、美康路等）相对刘行新街的商户要更为分散、更加的板块化而不是街区化，仍未舍弃集成式的传统物业管理模式，但依旧能够在一定程度上稳定住局面。有了水产路翼生活广场作为铺垫，成立自主物业公司后重点对轧花记忆园布控，在不断的探索和尝试中学习经验，纵使存在地砖反复被压碎裂、厂房旧墙面维护困难、停车库行进路线等反复出现的与招商、运营间矛盾的事态，但正是从这些磕磕绊绊的磨合中产生出的，才是自主物业适合自我产业、专有而专业的经验和模式。
问题的出现是为了找到解决问题的方法，失败并不可怖，它是迈向完善的台阶。在物业管理模式不断更新的大环境进程下，翼联物业作为自主物业公司正在逐步跟上时代的步伐、行业的节奏；每一个新项目的投入都是一次新的试炼，在逐渐形成了适合供销社自主的管理模式之后，对新的商业体项目进行套用，当不对劲儿的地方冒出来的时候，用发展的眼光、合适的运营态度、三方协调的目标去磨平问题的棱角，从而使其的同步性更高、创新性更强、实用型更广，周而复始、与时俱进，成为“供销社化”的循环模式系统。
（三）调研结论与不足
整体调研的过程所幸较为顺利，因为侧重于走访自主及租赁的商业体和资产板块，所以在数据和实况的收集上并没有遇到阻碍，本职和挂职工作相关的内容也相对研讨的更为全面和专业；虽然在走访他方企业旗下同类商业体时存在一定程度上的走马观花，较为内部的资料也大部分从互联网获取，但毕竟有实地走访得出的“眼见为实”，对招商、物业和运营这三方都比较抽象化的概念尽力做到了不纸上谈兵。
不过，因为三方所涉及的范围确实比较广泛，但就一个环节而论已经可以做出详尽的调研，虽然已经用综合型商业体做了体量和类别上的限制，但整体调研的目标还是较为宽泛。又因为此导致了调研样本选取的过多，导致初期记录下的调研实况数据十分庞大而纷杂，走访的商业体存在相对雷同、数据重复的情况；一开始对重点偏向物业管理而做出的调研方向，也在许多细枝末节的设施设备上耽误了一定的时间。因为专注的领域相对不同，调研小组内部也出现过对实报数据的质疑，或是在某些问题的解析上得出了相对分歧的结论。
总体而言，调研小组内部的逐步协同和三方的协同性似乎有着异曲同工之处，三方互相作用又反作用的同时，招商的布局趋于合理、业态走向平衡，物业与运营相辅相成走向同步，在磨合的过程中协调、在互为限制的同时成为对方的助力；以及在第三方或租赁业主方反衬下物业自主自由，无论从优越的招商条件和进程，还是高关注度、高收益化、高效能性的运营管理中来看，都是产业资产经营的发展需求。
而四人小组在调研过程中团队的凝聚力、执行性、同步率都成倍数的增加，讨论激烈碰撞的同时拥有绝对一致的目标，从而得出的最终解析平价，也完全统一；在庞杂又宽泛的开始之后逐步缩小和摸准调研的方向，合并同类、排解疑虑、摒弃无用信息，虽然调研不够完善分析也只是浅见，但实际掌握的调研方法、数据收集和团队协作，是实实在在获得的宝贵经验；亦或将其作为继续调研的拓展课题，以此为基础对三方协同性做更深入、更专业、更全面的研究和解读。
（骨干挂职锻炼小组：陈文斌、谢炜、张宇琼、朱文嘉） |